Afterコロナの苦情について

2024年9月も下旬に入ります。まだ気温が高い日が続いていますね。秋に入ったとはいえ、まだまだ油断できません。ゲリラ豪雨と熱中症には十分ご注意しましょう。今回はAfteコロナにおける苦情の特長について説明いたします。

コロナ禍を経て、リモートワークが普及するなど、マンションの生活様式が一変しました。コロナ前は日中マンションに居なかった方の多くが、マンションの中で在宅勤務をしております。日中におけるマンション内の人口密度は皆さんが考えている以上に高い状態となっております。

一方、以前からどこのマンションでも生じる3大苦情（タバコ・騒音・ペット）はコロナ以降も同様に生じています。苦情の原因を作る側も、被害を受ける側も人数が増えているので、トラブルになりやすい状況にあります。

コロナ前は勤務先の喫煙室でタバコを吸っていた人が、Afterコロナはマンション内の自室で吸います。窓を開けて吸う場合でも、窓を閉め換気扇の下で吸う場合でも、タバコの煙はバルコニーや廊下など共用部に流れていきます。

コロナ前は夜に洗濯していた方も、Afterコロナは日中に洗濯してバルコニーに干します。近隣住戸のタバコの煙が共用部を通じて流入し、洗濯物に付着するトラブルが想定されます。

ペットを散歩させるとき、どうしてもエレベーターやエントランスなど共用部を通ります。Afterコロナは、日中マンション内の人口密度が高くなるため、ペットを連れた状態で多くの住民とすれ違います。動物嫌いの住民と接する機会が増えることによるトラブルが想定されます。

生活音は人口密度に応じて発生するため、日中の在宅率が上がるAfterコロナは、騒音トラブルの増加が想定されます。

人口密度が高いと、ストレスも高くなりますので、予期せず大きなトラブルに発展する可能性があります。このような問題が生じた時は、直接苦情を言うのではなく、理事や、管理会社に相談するところから始めましょう。

相談を受けた理事や管理会社は、Afterコロナ特有の事情を周知する文書を作成し、掲示・投函します。トラブルが起こりやすい状況になっていることを、住民に周知することが必要です。

Afterコロナも快適な居住空間を保つことで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

Afterコロナの感染症対策

2024年9月も中旬に入ります。地球温暖化の影響で９月に入っても豪雨への備えは必要です。全国各地で浸水被害が報告されています。マンションでは浸水により電気系統に影響が出ないよう対策が必要です。電気系統を２階以上に設置するか、浸水を防ぐ仕組みが必要となります。今回はAfterコロナの感染症対策について説明いたします。

コロナが終息し１年以上経過しました。最近は多くの人がマスクを外して外出するようになりました。世界的にも一巡したようで、コロナを恐れる必要はほぼ無くなったといっても過言ではないようです。

しかし、コロナの他にも感染症はあります。コロナ禍での経験を教訓とし、いつどのような感染症が発生しても対応できるよう、管理組合として備えを万全にしておく必要があります。

感染症が発生した場合、管理組合は、管理会社と協力し、マンション内の集団感染を防いでいく必要があります。先ず、居住者の皆様に以下の内容を周知し注意喚起を促します。

・居住者、スタッフ（フロント・清掃・点検など）の安全確保

・除菌の徹底（インターホン、エレベータのボタン、ゴミ捨て場のドアノブ等）

・スタッフの時差出勤、勤務時間変更（体調不良時の出勤見合わせ等）

・住戸内に立ち入りが必要な点検（消防設備点検・排水管清掃等）の延期

・理事会、総会の開催延期又は、リモートでの実施

マンション内にはコロナ禍で厚生労働省が注意喚起した3つの密（密閉空間、密集場所、密接場面）が存在（エレベーター、エントランス、ゴミ捨て場等）します。集会室で行われる理事会や総会は、その典型になります。密閉空間にならないよう、広い場所を確保した上で窓を開けてるなど換気にも気を配りましょう。

密集場所にならないようリモートで参加できる環境を整え、リモートでの参加を促しましょう。密接場面とならないよう、事前に書面で説明や意見収集を済ませ、当日は最終的な意思確認に限るなど、運営方法を工夫しましょう。

マンションによっては、これらの対策が難しいこともあると思います。国土交通省が公表している標準管理規約では、年1回の開催が義務付けられています（第42条）が、感染症がまん延している状況で、従来通りの方法で総会を強行することを求めるものではありません。総会を管理会社の事務所や理事長の自宅で開催し、区分所有者には議決権行使書又は、委任状（書面）で意思表示頂く方法もあります。

また、感染症が終息するまで、総会を延期しても法令違反とならないとする法務省の見解も出ております。

理事会や総会は、感染拡大防止策を取った上で、「3つの密」を防ぐ形で実施するか、延期することが求められます。

感染症対策を徹底する一方で、区分所有者（居住者）の中に保健所から自宅療養を指示されている方がいる可能性もあるため、区分所有者のプライバシーにも配慮が必要になります。

緊急時に適切な対応ができる体制を整えておくことで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

修繕積立金を適切に積み立てる。

2024年も9月に入りました。地震や台風など今年の夏は自然災害が頻発しました。地震の周期や地球温暖化の影響で今後はより顕著になると思います。管理組合として自然災害対策に真剣に取り組む必要があります。今回は修繕積立金の設定について説明いたします。

【修繕積立金の積立㎡あたりの単価／月】

平均積立額　187円／㎡（東日本不動産流機構調べ）

必要積立額　241円／㎡（国土交通省調べ）

単純計算で月額54円／㎡（241円－187円）の不足、70㎡の部屋に換算すると、3,780円／月不足するので、平均的な大規模修繕工事の周期を15年として試算すると、約68万円／戸（3,780円×12か月×15年）不足する計算です。不足したままの状態で放置すると、大規模修繕工事実施時の区分所有者が一時金として不足額を負担するか、管理組合で借入を行い、将来の積立額を値上げして賄うことになります。

一時金の徴収や借入金の実施が総会で否決されると、十分な修繕工事ができなくなり、マンションの資産価値を押し下げる原因になります。

毎月の積立額が平均より低い場合は、積立不足の可能性が高いです。大規模修繕工事までの長期修繕計画を策定（又は更新）し、工事に必要な金額と、工事までの年月から必要な月々の積立額を試算してください。実際に不足している場合は、毎月徴収する積立額を改定する必要があります。

それでは何故、積立額が大規模修繕工事に必要な金額より低く設定されているのでしょうか？マンション竣工後、最初の積立金を設定するのは、売主（デベロッパー）です。

買主が月々負担する積立額を高く設定すると販売が難しくなるため、売主はマンションの販売を最優先し、積立額を低く設定します。従って、竣工時に設定された積立額では実際に工事で必要となる金額に満たないケースが多くなります。

理事会はできるだけ早い段階で、次回以降の大規模修繕工事で必要となる額を確保できるよう、月々の積立額改定案を総会へ上程することが求められます。区分所有者は総会でそれを速やかに承認可決し、修繕積立金が不足する状況を解消しましょう。これで一時金徴収や、借入を免れることができます。

修繕積立金が不足していると、買い手が付きにくくなり、マンションの資産価値下落の原因となります。

修繕積立金を適切な金額まで積み立てることで、マンションの資産価値を守っていきましょう。