消防設備点検の実施率を上げよう

2026年２月も最終週に入ります。少しずつ暖かくなってきましたね。春はもうすぐです。今年も、地球温暖化に伴う異常気象への対応を進めていきましょう。局地的豪雨による浸水は今年も全国各地で発生すると思われますので、止水板や土嚢の準備を進めましょう。

今回は消防設備点検について説明いたします。

消防設備点検は通常年2回程度実施され、排水管清掃同様、業者が住戸を回りますので、点検日には在宅が必要になります。点検の対象は火災報知器、ガス感知器、避難はしご、スプリンクラーなどで、所要時間は1住戸あたり5分程度です。

いろいろと予定が入っている居住者も多く、実施率を100％にすることは難しいですが、実施率を上げること及び、前回実施できなかった住戸には、必ず実施してもらうことが重要です。

連続して実施していない住戸に対しては、管理会社を通じて実施を促すようにしましょう。

ガス感知器の交換は消防設備点検の際に行うことが多いですが、点検を一も度受けたことが無く、ガス感知器も竣工時のままになっている住戸も稀にあります。ガス感知器のメーカー推奨交換時期は5年とされております。5年経ったら直ちに交換が必要というわけではありませんが、経年劣化してくると誤作動（ガス漏れがないのに警報がなる）が起こります。

少なくともメーカーが推奨する交換時期の倍である10年以内には、全戸交換できるようにしましょう。

火災報知器は点検を怠ると、誤発報が生じることがあります。特に空き住戸は要注意です。消防設備点検を怠った結果、深夜に誤発報が発生し、消防車が駆けつけて安否確認をしたところ、居室内に誰もいなかったという事例もあります。火災でなくて良かったですが、消防署や近隣住戸には大変な迷惑がかかります。

スプリンクラーが誤作動すると、水浸しは漏水の危険がありますし、避難はしごが壊れていると、上層階の住民は安心できません。区分所有者共同の利益のために、消防設備点検の日には必ず在宅し、点検を受けるようにしましょう。

消防設備点検を正当な理由なく拒否し、消防設備の不具合が原因で事故が起きた場合、拒否した区分所有者は損害を賠償する責任を負います。（標準管理規約第23条）また、管理組合としても連続で点検を受けない悪質な区分所有者に対しては、区分所有者の共同の利益に反する行為（同66条）として厳しく対応する義務があります。

消防設備点検の実施率を上げることで、区分所有者共同の利益を確保し、マンションの資産価値を守っていきましょう！

排水管清掃の実施率を上げて排水管を守ろう

2026年2月も中旬に入ります。早いもので春の兆しが見えてきました。皆さん如何お過ごしでしょうか？北海道や日本海側では雪が多く降りましたので、雪崩など融雪災害に十分注意してください。今回は排水管清掃について説明いたします。

マンションンの排水管清掃は1年に1回、又は2年に2回程度の頻度で行われております。管理会社が予め実施日を決め、高圧洗浄ポンプ設置の特殊車両を手配して実施します。清掃業者が、マンション各戸（専有部分）に立ち入り、台所、風呂場、洗面所、洗濯機パンの4カ所の排水管を清掃する方法で実施します。所要時間は1戸あたり10分程度です。

排水管は定期的に清掃する必要があり、これを怠ると、詰まり、悪臭、雑菌増殖の原因となります。排水管の寿命が短くなり、大規模修繕工事の前倒しを要することもあります。決められた日に在宅し、必ず清掃を受けられるよう調整する必要があります。

最近では、大型ドラム式の洗濯機が普及したため、洗濯機パンと洗濯機の間に隙間がなく、排水管清掃が実施できないという問題が生じております。ドラム式洗濯機を設置している住戸では、排水管清掃の前に、洗濯機パンのかさ上げ工事が必要になります。かさ上げ台を購入して、洗濯機パンの上に設置するだけですが、重要のあるドラム式洗濯機を2回も移動する必要があるため、自力で行うのは難しいです。管理会社に相談し、設置業者を紹介してもらうのが現実的です。

排水管清掃は法廷点検ではありませんので、強制力はありません。実施率を高めるためには、事前の根回しが必要です。排水管清掃実施の半年前には、かさ上げ工事の必要性と工事を促す案内を行い、数か月前には実施日を確定させ、当日は在宅してもらえるよう周知する必要があります。

事前の周知を徹底することで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

大規模修繕工事の長周期化について

2026年も２月に入りました。節分が過ぎるを春はすくそこです。しかし、まだまだ寒い日がつづきますので、皆さまくれぐれもご自愛くださいませ。今回はマンションの財政と大規模修繕工事の長周期化について説明いたします。

マンションンの大規模修繕工事は、長期修繕計画に基づいて10-15年に1回行うのが一般的です。みなさんのマンションは如何でしょうか？

先ず、長期修繕計画の有無を確認して下さい。長期修繕計画は竣工後5年以内を目途に作成する必要があります。もし、無ければ速やかに作成する必要があります。

長期修繕計画上、竣工後15年目に大規模修繕工事を行うことになっているマンションでは、竣工後12年目くらいに、大規模修繕委員会（理事会の諮問機関）を立上げ、大規模修繕工事の準備を開始します。

設計監理会社（コンサルタント）を決め、事前調査を行います。この事前調査の結果によって大規模修繕工事の内容を具体的に決めていきます。（劣化状況に応じて工事を実施）

ここで重要なのは、事前調査後は長期修繕計画ではなく、事前調査の結果に基づいて工事内容を決めることにあります。調査の結果、大きな劣化が見られない場合は、長期修繕計画に従って無理に工事を進める必要はありません。

長期修繕計画上で、竣工後15年目に大規模修繕工事を行うことになっている場合でも、竣工後13年目くらいに実施した事前調査の結果、外壁タイルや屋上防水の状態が良ければ、大規模修繕工事を3～5年程度延長することは可能です。（長周期化）

100戸のマンションが大規模修繕工事を行うと、1回につき1.4億円程度かかると言われます。1戸あたりおよそ140万円です。

15年周期の場合、60年の間に4回の大規模修繕工事が必要ですが、20年周期にすれば、60年の間に3回の大規模修繕工事で済みます。

大規模修繕工事を適切に実施する上で、設計監理会社（コンサルタント）選びは非常に重要です。

事前調査の内容が仮に良くても正直に報告せず、長期修繕計画通りに不要不急の工事を促す業者も沢山あるので、設計監理会社選定にあたっては、工事周期について管理組合の考え方を予め伝え、正しく認識頂く必要があります。（不要不急の工事を避け、大規模修繕工事の周期を可能な限り先延ばす）

不要不急の工事を避け、マンションの財産を保全することで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

共用部の管理について

 2026年1月も最終日です。明日からはいよいよ2月に入ります。理事会での協議を活性化させ、管理組合の業務を前に進めていきましょう。今回は共用部の管理責任について説明いたします。

区分所有者とは「区分所有権を有するもの」（区分所有法第２条）と定義されており、マンション内の区画（住戸や店舗）を所有する者を意味します。

所有しているのは自分の専有部（住戸区画）の他、エントランス、エレベータ、廊下、バルコニー、集会室、管理員室、非常階段、宅配ボックスなどの共用部も含まれます。（共用部の持分比率は、専有部の面積比率）

一般的に「マンションを買った」というと、専有部のみをイメージしがちですが、実際は共用部を含んでいることを忘れてはいけません。

専有部の維持管理にかかる費用はもっぱらその区分を所有する者が担いますが、共用部の維持管理（清掃・点検・修繕）にも相応のお金がかかっています。

私たち区分所有者は、毎月管理組合に数万円もの管理費を納めています。

共用部の維持管理にかかるお金は、管理組合が毎月区分所有者から預かっている管理費の中から支払われています。

区分所有者は、共用部の管理のために毎月管理組合に管理費を納めているのです。

区分所有者から預かった管理費の使い道は、大枠を管理組合総会で決定した上で、管理組合理事会が具体的に決めて、管理運営を行っています。

区分所有者は専有部には関心が強い反面、共用部にはほとんど関心がありません。管理も他人（理事）に任せきりで、ほとんど関与していないのが現実です。

しかし、先述の通り、共用部の維持管理費用は区分所有者が負担しております。

区分所有者には、共用部を維持管理する責任があります。「共用部も含め所有している」という意識を持って、何にどの程度の金額が使われているのか、関心を持つようにしましょう。

無駄を排し、効果的かつ効率的に管理を行うことが重要です。清掃、点検、修繕などは、必ず相見積もりを取得し、最もコストパフォーマンスが良い業者に発注することが鉄則です。

「共用部も含めて所有している」という意識を持って、主体的に管理に関与することで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

管理規約と使用細則

2026年1月も最終週に入ります。お正月も終わり、全国的に寒波が来ておりますが、如何お過ごしでしょうか。管理組合の活動を進めて行く上で、健康が第一であることは言うまでもありません。体調を整えて管理組合の活動を進めていきましょう。今回はマンション管理のルールブックである管理規約と使用細則について説明いたします。

マンションには年齢や職業が異なる様々な背景を持った区分所有者がいます。彼らの利害を調整する根拠となるのが、管理規約（使用細則）になります。何か問題が起きた時はまず、管理規約（使用細則）を確認して、それに沿った形で対処することになります。いわば、マンションのルールブックといえます。

マナー（ペット・騒音・タバコの煙）や、管理費滞納などの問題が生じたときはもとより、緊急時も管理規約に基づいて対応することになります。管理規約の冊子は分かりやすい場所に保管し、常に確認できる状態にしておきましょう。

一般的にマンション竣工にあたり、デベロッパーが管理規約を定めたうえでマンションを販売します。管理規約の冊子は、部屋が売主であるデベロッパーから、買主である区分所有者に引き渡されたときに配布されることが多いと思います。

しかし、内容についてはデベロッパーが全て勝手に決めているわけではありません。ペットの飼育可否など、販売に直結する部分についは、地域の事情を踏まえ、販売しやすい形にしますが、その他ほとんどの部分は、国土交通省が公表している「標準管理規約」がベースに作成しています。

また、私たち区分所有者はデベロッパーが定めた原始規約に未来永劫拘束されるわけではありません。社会情勢の変化によって、人々の生活様式や価値観は変わってきます。管理規約（使用細則）も時代とともに変えていく必要があります。

例えば、ペット飼育可能として販売したマンションであっても、飼育する人のマナーが悪すぎれば、総会決議によって飼育不可に変更となる可能性はあります。逆に、ペット飼育不可のマンションでも社会情勢の変化に応じて、ルール詳細を使用細則に定めた上、飼育可能とすることもできます。

管理規約は全区分所有者の議決権の3/4以上の賛成で、使用細則は過半数の賛成でそれぞれ変更することができます。

区分所有者の社会様式や価値観の変化に応じて管理規約を柔軟に変更することで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

理事会の運営方法を工夫する

2026年1月も後半に入ります。今年最初の理事会は開催されましたでしょうか？各マンションとも良いスタートを切ることができるよう全力で取り組んでいきましょう。今回は理事会の運営方法について説明いたします。

理事会は１～2ヵ月に1回の頻度で役員（理事・監事）が一堂に会して行われます。役員は区分所有者が順番で就任しますので、それぞれの方の年齢や職業が違い、ライフスタイルもバラバラです。役員になったものの、土日が出勤である方や、介護をされている方、小さい子供がいる方など、其々事情を抱えた方が、一堂に会し、長時間議論するのは難しい場合があります。

そのような状況で、理事会で効果的かつ効率的に合意形成を行うためには、工夫が必要です。前期から引き継がれた形式を踏襲する必要はなく、今期の役員が出席しやすいような日時に開催しましょう。

土日に理事会を開催するケースも多いと思いますが、場合によっては平日の夜間に設定することも検討してみてください。

また、コロナを経験し、ZooｍなどWeb会議システムが普及しておりますので、介護や育児をされていてどうしても手が離せない方にはオンラインで参加頂けるようにするのも良いです。オンラインであれば、出張中の方や、非居住の区分所有者も容易に参加できます。

効果的かつ効率的に合意形成を図るためには、管理会社の協力が不可欠です。会議の場で初めて議案を知るようでは、議案の背景を把握するのが精一杯で、有効な解決策を議論するには至りません。

管理会社には少なくとも1週間前までには、参加者に資料を配布してもらうようお願いして下さい。参加者が事前に資料に目を通した上で会議に参加すれば、会議の場ではポイントのみを協議すれば足りますので、短時間で効率的に合意形成を図ることが可能になります。

必要に応じて、事前の解説や根回しまで済ませておくとより効果的な議論を導くことができます。この点は管理会社の力量にもよりますが、協力頂けるよう依頼してみて下さい。

例年、欠席者もいる中で2～３時間かけて議論していた内容を、運営方法を工夫することで、全員参加の下、30分程度で合意形成を図ることができるようになります。事前準備が大事です。

理事会で効果的かつ、効率的に合意形成を図ることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

総会決議を賛成多数で可決させる方法（合意形成）

2026年1月も中旬に入ります。今年最初の理事会が予定されているマンションも多いと思います。12月決算の管理組合では、そろそろ定時総会の準備をする時期でもあります。今回は総会における合意形成について説明いたします。理事会が1年間かけて真剣に協議し総会に上程した議案については、満場一致とはいかなくても、気持ち良く可決されたいものです。

総会では様々な問題が話し合われます。決算承認・予算承認・役員選任など定例の議案は満場一致で承認さえることも多いですが、区分所有者の利害が絡む議案は、総会が紛糾することも多いので対策が必要です。

例えば、管理規約の変更や、機械式駐車場の更新など、区分所有者の生活様式や積立金の値上げに関わる議案は丁寧に対応する必要があります。総会に出席する区分所有者は「物言う反対派（ノイジー・マイノリティ）」と「静かな賛成派（サイレント・マジョリティ）」に大別されます。

前者は多くの場合、少数派（全体の１～３割程度）ですが、大きな声で延々と自説を主張し、議事進行を妨げます。後者は多数派（全体の7～9割程度）ですが、総会で自分の意見を述べることはなく、委任状や議決権行使書で静かに権利を行使する人が殆どです。

総会に出席する「物言う反対派」の主張に引っ張られ、多くの区分所有者が反対しているかのような誤った感覚に陥ることも珍しくありません。

理事会は、マンションの資産価値を維持するため、長期に渡り議論してきた結果を総会に上程しますので、「静かな賛成派」の協力を得て、「物言う反対派」の妨害を阻止し、議事運営を円滑に進めて行く必要があります。

「静かな賛成派」からの協力を得るためためには、日頃から理事会の活動をオープンにしておくことが必要です。区分所有者には理事会の傍聴を認め、広報活動を通じて理事会で決定したことを小まめに報告することなどが考えられます。

「物言う反対派」の妨害を阻止するためには、日頃から区分所有者に対しアンケートを実施し、区分所有者の意向を把握しておくことが必要です。

「物言う反対派」の主張が少数意見であると分かっていれば、総会の場で大声で発言されたとしても、それに動揺したり惑わされることなく、「静かな賛成派」の意向を背景に自信を持って却下することができます。

日頃から理事会活動をオープンにし、「静かな賛成派」の支持を得ることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！