管理会社の担当者

2026年７月も後半に入ります。梅雨明けとともに暑さが本格化してきました。熱中症と突然の豪雨に注意しましょう。このような状況ですが、管理組合の活動も少しずつ前に進めていきましょう。今回は、マンションンの資産価値を維持するためのポイントについて説明いたします。

マンションの資産価値の維持・向上に大きく影響を与えるのは以下の3点になります。

1.管理会社⇒「当マンションの担当者の能力」

2.長期修繕計画⇒「修繕積立金の充実度」

3.大規模修繕工事⇒「設計監理会社の能力」

今回は、このうち最も重要な管理会社からあてがわれる担当者の能力について説明します。

マンションでは住民トラブル、日常修繕、管理費滞納、事故や災害など、日々様々な問題が発生致します。これに直接対応するのが、管理会社の担当者になります。次々発生する問題を適時適切に処理することができなければ、マンションの資産価値はどんどん低下していきます。

管理会社社員の能力は個人間で大きな差があります。「管理業務主任者」や「マンション管理士」と言った肩書を名刺に載せているかたも多く見受けられますが、実務を遂行する上で、資格の有無は殆ど関係ありません。管理組合の立場で経験に基づき、適切かつスピーディーに業務をこなしていく力が必要となります。

理事になったら、先ず、管理会社の担当者から携帯電話の番号を教えてもらいましょう。大事な時に連絡がつかないようでは、担当者として意味がありません。そして担当者に対し、「今期実施予定の修繕項目とその予算額」や、「当マンションでの代表的な住民トラブル」について質問を投げかけてみましょう。（担当者であれば当然把握しているべき内容です。）

このような問題に対し、滞りなく回答が返ってくれば、仕事に対する情熱と、一定の能力が期待できます。一方、このような典型的かつ重要なテーマに対し、回答が滞るようであれば、今後適切な対応は期待できませんので、管理会社に担当者の交代を要求しましょう。

管理会社から能力の高い担当者をつけてもらうことは、マンションの資産価値を維持・向上させる上で極めて重要なことです。

逆に、能力の低い担当者をあてがわれて、そのままにしていると、対価である管理委託費に見合ったサービスを享受することができないため、区分所有者からお預かりしてる管理費を無駄遣いしていることになります。

これでは理事としての職責を果たしているとは言えません。管理会社に対し毅然とした態度で担当者の交代を要求しましょう。（担当者が交代する場合も後任者の能力を良く見極めて下さい。）

管理会社の担当者に対し、対価に見合った働きをしてもらうことで、マンションの資産価値を守つていきましょう！

感染症対策を管理組合の活動に活かそう

 2026年７月も中旬に入っていきます。暑い日が増えてきており、そろそろ夏休みに入られる方もいらっしゃるかと思います。昨今、全国どこでも、記録的な集中豪雨に見舞われる可能性がありますので、十分注意しましょう。また、お住まいのマンションが浸水被害に遭わないよう、出入り口付近に止水板や土嚢を予め準備するなど、対策を施していきましょう。今回は、コロナ後の管理組合の運営について説明いたします。

コロナを機に私たちの社会様式は大きく変わりました。いつ新たな感染症が出ても慌てることがないよう、攻めの姿勢で取り組んでいきましょう！

Afterコロナの施策⇒「３密」を防ぐため、リモート会議を普及させる

管理組合の課題⇒「人口減少」「高齢化」に伴う役員の成り手不足への対応させる

Afterコロナで、マンションの資産価値を維持していくためには、外部（遠隔地を含む）に居住する区分所有者が管理組合の活動に参加できるかがポイントになります。

管理組合は全ての区分所有者で構成されますので、居住・非居住に関わらず等しく管理組合に関与する義務があります。しかし、非居住の区分所有者が理事・監事として管理組合に関与するためには、リモートで会議ができる環境を整える必要があります。

リモート会議導入に向けた「対策」と「投資」を積極的に行っていきましょう！

対策⇒管理規約・使用細則など法的な面で環境を整備（リモート会議を明文化する）

投資⇒ビデオカメラ、マイク、スピーカー、モニター、WIFIなど

Afterコロナの施策を加速することで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

管理組合の目的を再認識しよう

2026年も7月に入ります。梅雨が明けると猛暑ですね。今年も熱波が予想されますので、今のうちから体調管理をして乗り切れる体力をつけておきましょう。今回は管理組合の目的について改めて整理いたします。

管理組合の目的⇒「マンションの資産価値の維持・向上」

管理組合が意思決定を行う上での判断基準は正に、「マンションの資産価値の維持・向上に資するか？」になります。

マンションの区分所有者は、所有するマンションの資産価値を維持・向上させる目的で、毎月決して安くない額の管理費を、管理組合に納付しています。管理組合は区分所有者から集めた管理費の大部分を、管理会社に対する業務委託費に充てています。

このことから、管理会社に対価に見合った働きをしてもらうことが、マンションの資産価値を維持向上させる上で、最も重要なことだと言えます。

管理会社が、私たちが支払っている管理委託費に見合った働きをしない（又はできない）場合、マンションの資産価値は下落します。

区分所有者から委託を受けた理事は、区分所有者に代わって、管理会社の働きを監視する義務があります。管理会社が対価に見合った働きをしない場合は、理事が管理会社を適切に指導監督しなければなりません。

但し、対価以上のサービスを要求してはいけません。昨今では管理会社が採算重視に舵を切ったため、適正な利益を得ることができないマンションから撤退する例が相次いでいます。対価以上の要求をするマンションの管理を引き受ける管理会社は無いので、その点は注意が必要です。

マンションの資産価値を維持・向上させる上でのキーマンは、管理会社の担当者（一般的にはフロント担当と呼ばれています）になります。管理会社を過度に儲けさせても、損をさせてもうまくいきません。

理事は担当者と密に連絡を取り合い、信頼関係を構築していく中で、管理会社から「対価に見合った働き」を引き出すことが重要になります。

管理組合の目的を正しく理解し、管理会社から対価に見合った働きを引き出すことで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

外部居住の区分所有者について

2026年6月も下旬に入ります。天候が不安定な日々が続きます。梅雨明けにはもう少しかかりそうです。局地的豪雨による浸水被害への対策を施していきましょう。今回は、非居住の区分所有者（外部オーナー）への対応について説明いたします。

区分所有者には居住や非居住（賃貸）に限らず、所有者として同等の権利と義務があります。

・賃借人に区分を貸して賃料を得る権利

・管理費及び、修繕積立金を納める義務

・理事又は監事を輪番で引き受ける義務

賃料を得る権利と管理費を支払う義務は広く知られていると思いますが、理事や監事など管理組合の役員は、実際に居住している人が対象であると考えている人も少なくないと思います。

しかし、外部に住んでいることを理由にこの義務が免除されることはありません。（標準管理規約第35条2項）特に遠方に住んでいる人は「総会や理事会に出席するのが難しいので止むを得ない」と思われていることも多いです。

昨今では、Afterコロナの施策で、リモート会議を整備している管理組合も多くあります。非居住であってもリモートで理事会に出席することは可能です。

また、非居住者に役員就任義務を免除すると、居住している区分所有者の負担が重くなり、公平を逸することになります。

また、代人料を納めることで、役員就任義務を免除しているマンションもありますが、役員のなり手がいなくなった場合の解決方法を失うことになるため、注意が必要です。

非居住の区分所有者にも義務を果たしてもらうためには、決して「音信不通にしないこと」です。連絡が取れなくなると、役員の就任を要請できなくなるだけではなく、管理費滞納や、災害時への対応も十分に行うことができなくなり、資産価値の維持向上に疑義が生じます。

全ての区分所有者に対し、携帯番号＋α（自宅・職場・実家）など複数の連絡先を届けることを義務化しましょう。

非居住者を含め全ての区分所有者に義務を果たしてもらうことで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

居住者からの苦情への対応

2026年6月も中旬に入ります。梅雨の晴れ間もありますが、各地で雷と局地的豪雨が発生しております。地方自治体が公表しているハザードマップを確認し、浸水の可能性が高い地域では、浸水対策を施しましょう。今回は居住者から管理組合へ苦情の申し立てがあった場合、理事会としての対応方法について説明いたします。

居住者からの苦情の多くは、マナー（使用細則）違反に関するものです。「夜中に洗濯機の音が気になり眠れない」「隣室のタバコの煙の臭いが洗濯物に付着する」「共用部にペットの糞尿が放置されている」など。住民同士の直接のトラブルを避けるため、このような問題があると、管理会社を通じて管理組合に苦情が寄せられることが多いです。

管理組合としては、このような問題が寄せられた場合、速やかに対応する必要がありますが、マナーの問題は個々によって感じ方や、寛容性が異なるので、対応方法は難しいです。一方の当事者の言い分を鵜呑みにすることはできませんので、管理組合として事実関係を確認する必要があります。確認が取れるまでは、一般的な注意喚起に留めるのが妥当です。

事実関係が確認できた後は、管理規約に基づいて対応する必要があります。標準管理規約第66条では、「区分所有者の共同の利益に反する行為」をした場合はペナルティーが科せられるとになっています。多くのマンションでは標準管理規約に沿ってこの条項が入っていると思いますので、迷惑行為については、「共同の利益に反する行為」として毅然とした対応が求められます。

具体的には、「行為の停止、専有部分の使用禁止、競売請求」（区分所有法57-59条）が挙げられます。マナー違反をしている本人に、同条項を示して警告することが有効になります。それでも効果が無い場合、最終的には裁判所の判断になりますが、法的根拠をきちんと示して対応することで、多くの場合は訴訟に発展する前に自発的に収まります。

居住者からの要望に対し、適切に対応することで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

感染症への対策について

2026年も6月に入りました。台風も到来し雨の日の多くなりました。これから半年ほどは、ゲリラ豪雨も増えてきますので、浸水被害に備え、対策を施していきましょう。今回はマンションの感染症対策について説明いたします。

マンションの資産価値を維持する上で、マンション内クラスターは防ぐ必要があります。感染者のみならず、濃厚接触者の増加や、風評被害の広がりが懸念されます。その結果、マンション管理に疑義が生じるため、マンションの資産価値の観点でマイナスに働くと思われます。

居住者の皆様にワクチン接種を推奨し、入館時のマスク着用や、アルコール消毒など基本的な感染症対策を徹底することが重要です。（過度な対策は不要ですが、基本的な対策は必要）

次に、３密（密閉空間・密集場所・密接場面）の典型となる、総会・理事会・専門委員会での対策についてです。マンション内の会場が狭い場合は、外部の広い会場を借りて実施しましょう。

会場入り口や窓を開放し、換気を十分に行って下さい。その上で、会場入り口での検温とアルコール消毒を徹底します。万一、37.5℃以上の熱が検出された場合は、出席を見送ってもらいます。マスク着用は当然義務化とします。

最後に、理事会はZoom、GoogleMeetや、MicrosoftTeamsなどのWeb会議システムによるリモート参加を、総会は後日YouTobeで動画をを市長する形式での参加を其々認め、同じ空間に一同に会する形での参加を減らす努力をしましょう。

会議をonline（Web上）で実施するためには、多少の設備投資や準備が必要になりますが、参加方法や参加機会が増えるという点でメリットがあるため、積極的に導入を図って下さい。これを機にonline（Web上）でリモート参加する際のルールを管理規約や使用細則で決めておくと安心です。

感染症対策に十分配慮しながら、管理組合の活動を活性化させることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

玄関扉のカギの不具合について

2026年も終わり６月に入ります。本格的な梅雨のシーズンに入り、猛暑もすぐそこまで来ております。局地的豪雨による内水氾濫が想定されますので、共用部への浸水に備え、止水板や土嚢を準備しておきましょう。今回はマンションの玄関扉のカギについて説明いたします。

居住者から玄関扉のスペアキーについて相談を受けたり、賃貸オーナーである区分所有者から賃借人の入れ替わりの際、鍵穴（錠）の交換について相談を受けることがあると思います。また、竣工後15年程度経過すると、部品の劣化でカギの周りが悪くなり、鍵穴の交換が必要になる場合があります。

玄関扉は共用部に接しているため、扉本体は共用部ですが、錠と内部塗装は専有部になります。（標準管理規約第7条）鍵穴を交換したり、スペアキーを作る場合は区分所有者の責任と費用で行う必要があります。

賃借人からスペアキーについての相談があった場合は、まず、区分所有者である賃貸人に相談し承諾をもらうようにお伝え下さい。区分所有者である賃貸オーナーから錠の交換について相談があった場合は、管理規約を提示し、錠は専有部であることを説明し、自らの責任と費用で実施頂くようお伝え下さい。

一方、扉本体は共用部であるため、錠を増設するなど扉本体に手を加えることはできません。（スマートロックのように、扉本体を変更せず、扉の内側に貼り付ける程度のものであれば、許容範囲と思われます。）

マンションの玄関扉のカギは、エントランスのオートロックのカギを兼ねていることが一般的です。錠は専有部であっても、オートロックは共用部になりますので、管理組合としてはセキュリティにも気を配る必要があります。

区分所有者から相談があった場合は、正規メーカー（ＧＯＡＬ、ＭＩＷＡ、Ｃｌａｖｉｓなど）の正規代理店を紹介し、必ず純正品を作成してもらうようにして下さい。

メーカーはマンションごとに情報を管理し、スペアキーの依頼があったあ場合は本人確認を厳格に行うなど、セキュリティ対策を万全に行っているので、マンションのセキュリティは保たれます。

マンション玄関扉のカギについて、責任の所在を管理規約で確認の上、セキュリティ対策を十分行うことで、マンションの資産価値を守っていきましょう！