契約不適合（瑕疵）を発見したときの対応

2026年も10月に入りました。早いもので今年も残すところあと２ヵ月余りとなりました。夏が終わったかと思えば、年末年始がすぐそこまで来ております。管理組合における懸案事項や、積み残し案件はこのタイミングで解決に向けて少しでも前に進めておきましょう。今回は、契約不適合（瑕疵）を発見した際の対応法について説明いたします。

マンションでは、竣工後から第1回目の大規模修繕工事までの間に、共用部分を中心として何らかの不具合が見つかることがあります。その際、管理組合が早い段階で状況を確認し、売主や施工会社に適切に対応を求めることができるかどうかによって、区分所有者が負担する修繕費用に大きな差が生じる場合があるため、注意が必要です。

売主等に補修や責任を求める際の主な根拠としては、分譲時に定められるアフターサービス基準や、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）が挙げられます。品確法では、新築住宅のうち、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分について、売主等に10年間の責任が課されています。

また、アフターサービス基準では、構造躯体は10年、設備や仕上げなどは部位ごとに2年から5年程度の対応期間が定められていることが多く見られます。但し、不具合は必ずしもその期間内に発見できるとは限りません。そのため、対応期間を過ぎたからといって、直ちに売主への責任追及を検討できなくなるとは限りません。

不具合の内容や発生原因、これまでの補修経過などによっては、管理組合として売主に補修や費用負担を求める余地がある場合もあります。もっとも、対応期間経過後は、当初と同じ条件で請求が認められるとは限らず、実際には補修費用の一部負担を含めた協議となることも少なくありません。

このような交渉を進める上では、管理会社の協力が重要になることがあります。但し、管理会社の立場や売主との関係性によって、対応の姿勢や支援の範囲に違いが見られる場合があるため、その点には留意が必要です。

たとえば、管理会社には、売主と資本関係を有する「売主グループ会社系の管理会社」と、売主と資本関係を持たない「独立系の管理会社」があります。

「売主グループ会社系の管理会社」であれば、管理組合としては、売主への対応方針や情報共有のあり方について、より丁寧に確認しながら進めることが大切です。したがって、管理組合としては、売主だけに目を向けるのではなく、管理会社がどのような対応をしていたのかも確認することが重要です。とくに、共用部分の不具合について、管理会社が必要な報告や助言を適切に行っていたかどうかは、大切な確認ポイントになります。

マンションの管理委託契約は、一般に準委任契約としての性格を持つとされ、標準的な管理委託契約書でも、管理会社は善良な管理者の注意をもって管理事務を行う（民法644条）ものとされています。そのため、管理会社が把握し得た不具合情報について、通常期待される報告や対応を怠っていた事情がある場合には、管理組合として管理会社の責任を検討する余地が生じることがあります。

但し、これは一律に決まるものではなく、実際には管理委託契約の内容、委託業務の範囲、点検の実施状況、不具合の性質などを踏まえて個別に判断されます。国土交通省の標準管理委託契約書は、契約締結時の指針となるひな型であり、実際の業務範囲は個別契約で確認する必要があります。

一方で、「独立系の管理会社」は、売主グループ内の利害関係を直接意識せずに対応しやすい面があり、管理組合の立場に沿って支援しやすい場合があります。もっとも、実際の対応は、管理会社の経験、担当者の力量、管理委託契約上の業務範囲などによって異なります。

このため、独立系の管理会社と管理委託契約を締結する際には、契約不適合への対応方針について、あらかじめ確認しておくことが重要です。不具合が見つかった場合に、管理組合の立場に沿って、事実関係の整理、売主への説明要求、必要に応じた専門家との連携まで含めて対応する姿勢があるかどうかは、大切な確認ポイントになります。

仮に、保証期間の経過を理由に、初期段階から対応に消極的な姿勢が見られる場合には、管理組合として期待する支援が受けにくい可能性があります。そのため、管理会社の選定や契約更新の場面では、日常管理の体制だけでなく、不具合発生時の対応姿勢や、顧問弁護士等の専門家と連携できる体制があるかどうかも確認しておくことが望まれます。

契約不適合（瑕疵）への対応について、管理会社の属性や、対応姿勢を十分に見極めた上で、売主への適切な請求と必要な協議を積み重ねることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

機械式駐車場の運営

2026年９月も最終週に入っていきます。令和８年産米も本格的に流通し始め、秋真っ盛りとなっております。まだ台風が各地で発生しておりますので、浸水対策には、十分気を付けて頂くようお願いいたします。今回は機械式駐車場の運営、特に、稼働率に合わせた対処方法について説明いたします。

機械式駐車場とは、限られたスペースの中で、より多くの車を駐車できるように設けられた設備です。可動部分を有する設備であるため、エレベーターと同様に、使用を続ける限り継続的なメンテナンスが必要となります。点検、部品交換、さらには設備更新には多額の費用を要し、これらの費用は主として駐車場使用料によって賄われています。

1990年代には、自家用車を保有する世帯が多く、また自治体による付置義務により一定数以上の駐車場設置が求められていたことから、分譲マンションにおいても機械式駐車場が積極的に導入されました。ところが、2000年代に入ると、高齢化の進行や若年層の車離れなどを背景として、自家用車を保有しない世帯が増加し、駐車場契約者の減少が目立つようになってきました。

自家用車の保有台数が減少したことで、機械式駐車場の空き区画は増加し、駐車場使用料収入は減少する傾向にあります。これに対し、機械式駐車場の維持管理費は、空き区画の有無にかかわらず継続的に発生します。そのため、利用率の低下は、そのまま収支の悪化につながりやすい構造にあります。

加えて、機械式駐車場メーカーや保守点検業者の再編が進んでいることもあり、メンテナンス費用は上昇傾向にあります。さらに、事業者の統合や撤退により、これまでと同等の保守体制やサービス水準を維持できない場合があることも、管理上の課題となっています。

駐車場使用料収入の減少とメンテナンスコストの増加により、管理組合の収支が圧迫される事例が見られるようになっています。空き区画の増加と維持管理費の負担という問題を踏まえると、今後は、機械式駐車場の一部または全部を解体し、平置き駐車場へ変更することも選択肢として検討する必要があります。

管理組合としては、駐車場の稼働率に着目し、駐車場使用料収入とメンテナンスコストのバランスを継続的に確認する必要があります。駐車場会計が赤字となった場合には、その不足分を一般会計から補填せざるを得ず、結果としてマンション全体の管理運営に影響を及ぼすおそれがあります。これは、適切に使えるはずの資金が他に振り向けられなくなるため、管理水準の維持や将来的な資産価値にもマイナスに働きかねません。

そのため、必要なメンテナンスコストを賄うには最低何台分の契約が必要かをあらかじめ算定し、実際の契約台数がその水準を下回った段階で、機械式駐車場の一部撤去や減築を検討することが重要です。

稼働率に応じて機械式駐車場を減築することで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

WEB会議システムの活用（オンライン会議）

2026年９月も後半に入ります。気温は大分下がりましたが、降雨も多くピリッとしない状況が続いておりますが、皆さま如何お過ごしでしょうか？局地的豪雨に伴う内水氾濫に備え、マンション内への浸水対策を進めていきましょう。今回はオンラインでの理事会・総会運営について説明いたします。

コロナ禍では、感染症の発生下であっても、標準管理規約42条3項基づき、期末から3か月以内に必ず総会を開催しなければならないのかが論点となりました。そのため、やむを得ず人を集め、従来どおりの方法で総会を開催した管理組合も少なくなかったものと思われます。

しかし、標準管理規約をよく見ると、総会を対面の会議室で開催しなければならないとする定めはなく、オンラインによる開催を禁止する定めもありません。

このため、現行の管理規約を直ちに改正しなくても、WEB会議システム等を活用してオンラインで総会を開催することは可能と考えられます。

それでもなお、標準管理規約にオンライン会議の有効性が明文で示されていなかったため、運用上はなお不安の残る状況にありました。

このような中、国土交通省は標準管理規約を改正し、理事会および総会には、WEB会議システムを用いた会議が含まれることを明確にしました。

これは、従来の解釈を確認的に明文化したものといえますが、有事の際にも、理事が安心して適切な判断を行いやすくなる点で意義があると考えられます。

管理組合としては、これを一時的な対応にとどめるのではなく、アフターコロナにおける運営改善の一環として、非居住の区分所有者でも参加しやすいよう、WEB会議システム等を活用したオンライン理事会を積極的に取り入れていくことが考えられます。

これは、理事のなり手不足の解消に向けた一つの有効な手段にもなり得ます。

また、管理規約が長年見直されていない場合には、標準管理規約の内容も参考にしながら、現在の運営実態に即した形へ改正しておくことが望まれます。

意欲のある非居住の区分所有者にも管理組合運営に積極的に関わってもらうことで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

防災設備の点検

2026年9月も中旬に入っていきます。気温は下がってきましたが、台風や秋雨前線による局地的豪雨により、全国各地で排水能力を超える内水氾濫が発生しています。マンション内に浸水しないよう、ハザードマップで危険な場所を確認の上、止水板の設置を進めていきましょう。今回は防災設備について説明します。

マンションの主な防災設備

・消防設備（スプリンクラー・ガス検知器・煙感知器）

・避難はしご

・非常用発電機

・免振装置（免振ゴム・オイルダンパー）

消防設備点検は、通常年2回実施され、管理会社の委託を受けた点検員が各住戸を巡回し、ガス検知器や煙感知器等の作動状況を確認します。これらの点検には住戸内への立入りが必要となるため、居住者と協力が不可欠です。

消防設備は、有事の際に確実に機能することではじめてその役割を果たします。点検が実施されず、不具合が見過ごされた結果、被害が拡大した場合には、周囲の住戸や居住者に重大な影響を及ぼすおそれがあります。

やむを得ず当日の立会いができない場合であっても、次回は必ず点検を受けられるよう調整していただくことが重要です。

避難はしごは、住戸のバルコニー等に設置される避難器具の一つであり、火災その他の緊急時に安全に避難するための重要な設備です。いざというときに確実に使用できるよう、設置場所をあらかじめ周知し、使用方法についても平時から確認の機会を設けておくことが重要です。あわせて、避難訓練の際に実際の使用を体験してもらうことや、使用方法を分かりやすく伝える動画を活用することも有効です。

非常用発電機は、停電時に必要な設備へ電力を供給するための重要な設備です。適切な機能を維持するためには、燃料や潤滑油の状態を含め、定期的に点検を行い、実際に稼働確認を実施することが必要です。更新時期の判断は、使用状況や点検結果、メーカーが示す維持管理情報を参考にしますが、耐用年数の目安を超えた場合であっても、直ちに更新が必要となるとは限りません。但し、継続的に安全性と信頼性を確保するため、定期点検を確実に実施することが不可欠です。

免震装置は、高層マンション等に設置されることがある重要な構造設備であり、地震時の揺れを低減し、建物や居住者への影響を抑える役割を担います。竣工時に適切に設置されていたとしても、その後の状態確認や維持管理が不要になるものではなく、継続的な点検と適切な管理が重要です。特に、過去に東洋ゴム製の免震ゴムやKYB製のオイルダンパーに関する不適切事案が社会問題となったことを踏まえると、マンションで使用されている部材や機器の種類、点検結果、対応状況について確認しておく必要があります。問題のある製品が使用されている場合には、管理会社や設計者、施工会社等から説明を受けたうえで、必要な是正対応を適切に進めることが重要です。

主な防災設備の特徴を正しく把握し、適切に維持管理することで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

管理組合を機能させるために

2026年も9月に入りました。早くも夏が終わり、今年も残すところあと4ヵ月になります。天候が不安定なことにより、全国各地で排水能力を超える局地的豪雨が頻発しております。地方自治体が発行するハザードマップを参考に、マンションに浸水がないよう土嚢や止水板の設置を検討しましょう。今回は管理組合の活動を機能させる方法について説明いたします。

 

管理組合を適切に機能させるためには、その構成と各主体の関係性を正しく理解することが重要です。

管理組合は、マンションの区分所有者全員で構成される管理の主体です。理事は、総会や理事会の決定に基づいて管理組合の業務を執行し、監事はその業務執行や会計の状況を監査します。管理会社は、管理組合から委託を受け、理事会の方針に沿って実務を担う立場にあります。

【ポイント】

①区分所有者から信頼を受けた理事が、（利益相反取引をしない）

➁自ら主体的に管理業務の執行を行い、（輪番だけでなく立候補）

③管理会社が対価に見合う働きをする。（管理会社へ適切な指示）

理事会が管理会社に適切な指示と確認を行い、監事が監査機能を果たすことで、管理運営の適正化が図られます。それぞれの役割を正しく理解し、相互に機能させることが、マンションの管理水準の向上と資産価値の維持につながります。

管理会社の構成と関係性を正しく理解し、有効に機能させることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

監事の役割について

2026年8月も終わり9月に入っていきます。早いもので長かった夏も終盤を迎え、季節の上では秋になります。少しずつ過ごしやすい気候になってきますので、管理組合の活動で滞っているものがあれば、このタイミングで前に進めていきましょう。今回は監事の役割について説明いたします。

監事は理事と同様に総会で選任される管理組合の役員ですが、理事長、副理事長、会計担当理事、広報担当理事などのように、マンションの管理を執行する上での役割はありません。監事は理事会に出席して理事の仕事ぶりをチェックする役割を担います。理事が適切に業務執行を行っているかチェックすることで、間接的にマンションの管理に携わることになります。

毎年開催の総会で、監事は「業務監査」と「会計監査」を行い、監査報告書を作成して、その結果を区分所有者に報告します。

業務監査「理事の業務執行について、不正や規約に違反する事実はありません。」

会計監査「貸借対照表、収支報告書は適正と認めます。」

理事は管理会社に指示を出し、区分所有者から預かったお金を適切に使用して、日常管理を実施する権限と責任があります。理事が適切に権限を行使すれば、マンションの資産価値を維持向上させることができますが、適切に行使しなければ、マンションの資産価値を維持することはできません。監事は、理事が区分所有者から与えられた権限を適切に行使しているかチェックし、区分所有者に報告することで、間接的にマンションの資産価値維持向上に寄与しています。

チェックのポイントは、理事の業務執行が「マンションの資産価値維向上に資するかどうか？」です。監事は、理事がマンションの利益を犠牲にして、自己の利益を追求しているような場合、それを阻止する権限と責任があります。理事が自らが経営する工務店にマンションの修繕工事を発注するなど、理事と管理組合の間で利益相反の疑いのある取引（標準管理規約37条の2）については、特に注意が必要です。

監事の役割を理解し、正しく機能させることによって、マンションの資産価値を維持していきましょう！

管理組合の目的を考え理事を選任する

 2026年8月も終盤に入ります。お盆休みも終わり長かった夏休みも残りわずかとなりました。異常気象による不安定な大気は続いており、全国各地どこで局地的豪雨による浸水被害が起きてもおかしくない状況です。マンションへの浸水を防ぐ対策を施していきましょう。今回は管理組合を構成する「理事」の選任について説明いたします。

理事は監事と同様、管理組合総会で選任されます。理事は監事から業務執行についてチェックを受ける一方、管理会社に対し適切に指示を出す立場にあります。理事は総会で承認された予算の範囲内で業務執行する権利と義務があります。

理事の権利は区分所有者からの信頼に支えられておりますので、区分所有者からの信頼を損なう（管理組合の利益を犠牲にして、自己の利益を追求する）行為をしてはいけません。

理事になったら、管理組合の目的を再認識しましょう。管理組合の目的は、本チャンネルのメインテーマでもある「マンションの資産価値の維持・向上」にあります。

マンションの資産価値を維持するためには、理事にはそれに相応し人た就く必要があります。理事にはマンションを自らの大事な資産と捉え、その価値を維持するために、主体的に行動することが求められます。

管理組合の目的を正しく理解している区分所有者は多くはありませんが、資産価値について興味を持っている区分所有者は少なからずいます。

理事は、自薦、他薦によってそのような意識を持っている人の中から選任することが重要です。理事を輪番制にしている管理組合もあると思いますが、輪番表に固執する必要はありません。輪番を機械的に適用しているマンションンに良い管理を期待することは難しいです。

国土交通省の調査によると、報酬制度のあるマンションは全体の23.1％、報酬の平均は3,900円／月になります。（2018年マンション総合調査）しかし、管理組合の目的を正しく理解しているマンションでは報酬制度は存在しません。なぜなら、マンションの資産価値が維持されることが何よりの報酬になるからです。

適切な管理ができているマンションは、購入時と同額程度の金額で売却できるのに対し、適切な管理ができていないマンションには、購入時の半額にしても買い手は付きません。月額3,900円の報酬など貰わなくても、十分元が取れるほど大きなお金が動きます。

また、報酬の原資は区分所有者から預かっているマンション管理費です。マンション管理費は資産価値を維持するために徴収しているものなので、そこから報酬を支出すると、資産価値の低下につながります。

管理組合の目的を正しく理解し、目的達成に向け、主体的に行動できる人を理事にしましょう。適任者がいなければ、自ら理事に立候補することで、マンションの資産価値を守っていきましょう！