その大規模修繕、本当に今必要ですか？＜建物の状態を確認して、工事時期を判断＞

 2026年11月も後半に入ります。早いもので今年も残すところあと1ヵ月余りです。街中ではイルミネーションの準備も着々と進んでおり、クリスマスが待ち遠しい状況となっております。管理組合の懸案事項は是非、今年のうちに少しでも解決に向け前に進めておきましょう。今回は大規模修繕工事の周期について説明いたします。

長期修繕計画に「築15年で大規模修繕」と書かれているからといって、必ずその時期に工事を行う必要があるのでしょうか。答えは、建物の状態を確認したうえで判断する必要があるです。

大規模修繕工事は、多額の修繕積立金を使う重要な工事です。だからこそ、計画だけを見て決めるのではなく、本当に今、工事が必要なのかを確認することが大切です。

大規模修繕工事では、外壁タイルの補修や屋上防水などを行います。国土交通省の資料では、これらの工事周期は一般的に12～15年程度とされています。ただし、これはすべてのマンションに当てはまる固定的な期限ではありません。建物の状態や使用されている材料、工事の仕様などによって、適切な時期は変わります。

外壁タイルの浮きやひび割れ、漏水などが見つかっている場合は、計画を前倒しして工事を行う必要があります。一方で、外壁タイルや屋上防水の状態が良好であれば、専門家による調査・診断を行ったうえで、工事時期を延期できる場合もあります。

不具合が見つかり、工事を前倒しする場合は、その原因を確認することも重要です。原因がマンションの引渡し前の施工にある可能性もあるためです。設計監理会社などの専門家に調査を依頼し、いつ、どのような原因で不具合が発生したのかを確認しましょう。

必要に応じて、売主などに補修費用の負担を求めることも検討します。ただし、タイルの浮きや漏水が見つかっただけで、すぐに施工不良や売主の責任と決めつけることはできません。調査報告書や写真、工事内容、費用の明細などを残しておくことが大切です。原因を確認しないまま修繕積立金だけで工事を行うと、将来の修繕資金が不足するおそれがあります。

大規模修繕工事を適切な時期に行うためには、日常の維持管理も欠かせません。小さなひび割れや不具合を放置せず、早めに補修しておけば、劣化の進行を抑えられる可能性があります。その結果、大規模修繕工事の時期を見直し、将来の負担を抑えられる場合もあります。ただし、必要な修繕まで先送りするのは危険です。劣化が進めば、かえって工事費が高くなることもあります。

管理会社や設計監理会社には、次の方針を明確に伝えておきましょう。

不要不急な工事は行わない。
必要な修繕は適宜行う。
修繕積立金は将来の工事に備えて計画的に確保する。

長期修繕計画は、一度作成したら終わりではありません。国土交通省は、建物の劣化状況や工事費の変化などを踏まえ、おおむね5年ごとに計画と修繕積立金を見直す考え方を示しています。建物の状態を確認し、必要な工事を、必要な時期に、適正な費用で行うことです。

不要な支出を抑えながら、必要な修繕に備えて修繕積立金を確保することでマンションの資産価値を守っていきましょう！

理事会を有効に機能させる＜役員の任期1年で大丈夫？＞

2026年11月も中旬に入っていきます。気温も一段と下がってきて冬の訪れを感じます。管理組合の活動は順調に進んでおりますでしょうか？この１年で積みあがった懸案事項については、できる限り年内の内に解決の目途を立てられるよう、理事会で協議を進めて行きましょう。今回は、役員の任期について理事会を有効に機能させる観点からご説明いたします。

マンションの役員は、理事と監事で構成されています。任期は管理規約で定められており、1年または2年としているマンションが多く見られます。役員報酬を定めているケースもありますが、基本的には無報酬としているマンションが一般的です。

決算期末が3月のマンションでは、毎年3月頃から、次年度の役員選任について理事会で話し合います。

まずは立候補者を募り、人数が足りない場合には、輪番表に基づいて就任をお願いする方法が一般的です。その後、4月頃に理事会で役員選任案を決定し、5月頃に開催される定時総会へ議案として上程します。総会で承認されると、次期役員が正式に選任されます。

6月頃には、新しいメンバーによる最初の理事会が開催されます。初回は顔合わせや年間スケジュールの確認が中心となるため、本格的な活動は夏以降になることもあります。しかし、夏から冬にかけて理事会を重ねた頃には、早くも次年度の役員選任について話し合う時期を迎えます。

任期が1年の場合、役員としての仕事にようやく慣れてきた頃に交代を迎えることになります。やり残したことがあっても、夜間や休日に時間を取られる負担から、留任せずに1年で退任するケースも少なくありません。

また、理事の多くが新任になると、管理組合の状況を把握するまでに時間がかかります。その結果、管理会社に適切な指示を出すという、理事会本来の役割を十分に果たせなくなるおそれがあります。管理会社への指示や確認が不十分になれば、管理組合の活動が停滞する可能性もあります。

対策の一つとして、任期を2年とし、毎年、役員の半数を改選する方法があります。この方式であれば、管理組合の事情に詳しい2年目の理事が、1年目の理事に引き継ぎを行えます。経験を継承しながら、管理会社に対しても適切な指示を出しやすくなります。一方で、任期が2年になることで、役員への就任をためらう方が増える可能性もあります。

そのため、任期は1年としたうえで、留任を推奨する方法も考えられます。理事会が活性化し、良い雰囲気で運営されていれば、継続して役員を務める方が増えることも期待できます。

役員の任期は、単に年数を決めればよいというものではありません。管理組合を安定して運営し、管理会社を適切に監督するためには、役員の経験を次の年度へ引き継ぐ仕組みが必要です。

任期の設定や留任の促進、業務内容の整理などを工夫し、経験が継承される好循環をつくっていくことが大切です。

理事会を有効に機能させることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

管理会社に不満があるなら要注意

2026年も11月に入り、今年も残すところあと1ヵ月余りとなりました。気温が一段と下がり、街にイルミネーションが設置されはじめると、冬が近づいてきたという実感がありますね。皆さま如何お過ごしでしょうか？各マンションが抱える懸案事項を解決に向け、少しずつ前に進めていきましょう。今回は、マンション管理会社の変更（リプレイス）について説明いたします。

管理会社に不満があると、もう替えたほうがいいのではないかと思いがちです。しかし、原因を見極めないまま管理会社を変更しても、同じような不満が繰り返されることは少なくありません。

本当に見直すべきなのは、管理会社の名前ではなく、支払っている管理費（対価）に見合う仕事（サービス）が行われているか、そして担当者の対応に問題がないかという点です。

国土交通省が示すマンション標準管理委託契約書は、管理組合と管理会社が協議して契約内容を定める際の指針です。実際の契約内容はマンションごとに異なりますが、基本業務の考え方には共通する部分が多く、会社を替えることだけで状況が大きく変わるとは限りません。 

最初に確認したいのは、毎月支払っている管理費です。管理費の多くは、管理会社への委託費に使われています。そのため、自分のマンションの管理費が高いのか、それとも特別高くはないのかを知ることは大切です。

東日本不動産流通機構が2026年5月に公表した首都圏中古マンションのデータでは、管理費の平均は1平方メートルあたり217円、1戸あたり月額13,895円です。比較するときの目安になります。ただし、毎月の引き落とし額には、修繕積立金が一緒に入っていることがよくあります。

そのため、見るべきなのは引き落としの総額ではなく、管理費の内訳です。管理費と修繕積立金を分けて確認することが大切です。

　　　　　　※首都圏マンション管理費・積立金月額平均

不満の原因は、管理会社全体ではなく、担当者の対応にあることもあります。

説明がわかりにくい。返事が遅い。頼んだことがなかなか進まない。こうしたことが続くと、管理会社そのものに不信感を持ちやすくなります。でも、その場合は、すぐに会社全体を変える前に、担当者を変えてもらえないか考える方法もあります。

管理会社を変えるのは大きな話です。その前に、担当者が変わるだけで改善する余地がないかを見ておくことも大切です。

管理費が特別高いわけではなく、担当者にも大きな問題がないなら、急いで管理会社を変える必要はありません。

まずは管理費の内訳を確認すること。次に、担当者の対応を見直すこと。そのうえで、本当に会社の変更が必要かを考えることが大切です。

管理会社を変えることだけが解決策ではありません。今の状況をきちんと知ることが、納得できる判断につながります。

対価に見合ったサービスを受けることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

管理組合は管理会社に任せきりでよいのか 情報格差を踏まえた向き合い方

2026年10月も最終週に入ります。今年も残すところ2ヵ月と少しですね。10月は天候に恵まれる日が多かったものの、9月の長雨の影響が長引き、葉物野菜の高騰が続いております。皆さん如何お過ごしでしょうか？比較的気候が良いこのタイミングで管理組合の活動を前に進めていきましょう。今回は管理組合と管理会社の情報格差について説明いたします。

マンション管理では、管理会社に多くの業務を委託するのが一般的です。しかし、管理会社と管理組合の間には、知識や経験の差があります。この差を正しく理解しないまま任せきりにすると、管理組合が本来受けるべき説明や確認が不十分になることもあります。

今回は、管理会社と管理組合の間にある情報格差と、管理組合が取るべき姿勢について考えます。

管理会社は、マンション管理の知識と実務経験を持つ専門家集団です。社員の中には、管理業務主任者やマンション管理士などの資格を持つ人もいます。また、資格の有無にかかわらず、複数のマンション管理に長く携わる中で、実務の知識や対応経験を積み重ねている人も少なくありません。このように、管理会社には日々の管理の中で培われた知識やノウハウがあります。その意味で、管理会社はマンション管理のプロだといえます。国土交通省もマンション管理の制度やルールを公表しており、標準管理委託契約書は管理組合と管理業者の契約の指針として位置づけられています。

一方で、管理組合を構成するのはマンションの区分所有者です。区分所有者は、それぞれ本業や家庭を持ちながら、管理組合の運営に関わっています。もちろん、建築や不動産、設備、会計などに詳しい人がいる場合もあります。しかし、全員がマンション管理の専門知識を持っているわけではありません。

そのため、管理会社と管理組合の間には、どうしても知識や経験の差が生まれやすくなります。これが、いわゆる情報格差です。国土交通省のマンション標準管理規約も、管理組合が主体的に運営することを前提としたひな形として示されています。

問題は、この情報格差があることで、管理組合が管理会社の業務内容を十分に確認しにくくなる点です。説明が足りない場合でも、報告が不十分な場合でも、気づきにくくなることがあります。その結果、管理会社に任せきりの状態が続き、管理組合が本来持つべき主体性が弱くなってしまいます。

しかし、管理組合は毎月管理委託費を支払っています。費用を負担している以上、その対価に見合う管理サービスを受けるのは当然です。標準管理委託契約書は、管理組合と管理業者の間で協議が整った事項を契約書面として整理する指針であり、理事会や総会の支援業務の記載明確化も図られています。だからこそ、管理組合側の確認姿勢が重要になります。

管理組合は、情報格差があることを前提に行動する必要があります。大切なのは、管理会社を一方的に疑うことではなく、主導権を失わないことです。管理会社に丸投げせず、説明を求め、報告を確認し、必要があれば追加の説明を求める。その積み重ねが、適切な管理につながります。

管理委託費は、単に事務作業を任せるためだけのものではありません。管理組合に不足しがちな知識や経験を補い、適切な管理を受けるための対価でもあります。だからこそ、管理組合はその意味を自覚し、管理会社にも明確に伝える必要があります。

では、管理組合はどのように管理会社と向き合えばよいのでしょうか。方法は特別なことではありません。日頃から、業務に関心を持っていることを行動で示すことです。たとえば、管理会社の担当者とは、電話やメールでこまめに連絡を取ることです。管理組合が状況を見ていることが伝わるだけでも、対応の緊張感は変わります。

また、理事会の前にはレジュメを事前提出してもらい、内容を確認してから出席することも有効です。あらかじめ資料に目を通しておけば、当日は受け身で説明を聞くだけで終わりません。気になる点を確認し、不明な点を質問し、必要があれば補足説明を求めることができます。

こうした取り組みは、管理会社との関係を悪くするためのものではありません。適切な距離感と緊張感を保つためのものです。管理組合は、管理会社から軽く見られてはいけません。業務に関心を持ち、確認を怠らず、必要なことはきちんと伝える。その姿勢が、対価に見合った管理サービスにつながります。

「情報格差」の存在を正しく認識した上で、管理会社と対等に向き合うことで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

管理組合と区分所有者が知っておきたい会計管理の基本

2026年10月のも後半に入っていきます。秋雨前線や台風による連日の雨が過ぎたあと、連日秋晴れが続きました。少々汗ばむ日もありますが、概ね過ごしやすい気候になっております。このタイミングで管理組合の活動を前に進めていきましょう。今回はマンションの会計について説明いたします。

マンションの会計は、毎月集めている管理費や駐車場使用料によって支えられています。しかし、その大切なお金が、実際にどのような仕組みで管理されているのかまでは、よく知られていないことも少なくありません。

会計業務は管理会社に委託されているから安心だと考えられがちです。けれども、本当に大切なのは、任せることではなく、任せたうえで管理組合がきちんと確認し続けることです。

今回は、マンション会計の基本的な仕組みと、管理組合や区分所有者が果たすべき役割について整理します。

マンション会計の主な収入は、区分所有者から毎月納めてもらう管理費です。これに加えて、駐車場使用料なども重要な収入になります。一方で、主な支出の一つが、管理会社に支払う管理委託費です。

つまり、マンション会計は、区分所有者から預かったお金を、建物や設備の維持管理に必要な費用へ充てることで成り立っています。

会計業務や出納業務は、管理組合が管理委託契約に基づいて、管理会社へ委託していることが一般的です。国土交通省のマンション標準管理委託契約書でも、管理事務の内容として出納業務が位置づけられています。

但し、管理会社に委託しているからといって、管理組合が会計への関与をやめてよいわけではありません。委託とは、あくまで実務を任せることであり、財産を守る責任まで手放すことではありません。

過去には、管理会社による横領事件などを背景に、管理組合の財産を守るための制度見直しが進められました。国土交通省は、2009年に省令改正を公布し、2010年5月1日から、出納業務における財産の分別管理や、印鑑などの管理方法について厳格化しました。

また、標準管理委託契約書の見直しでも、管理組合財産の保護のために、通帳、印鑑、収納方式などについて詳細な考え方が示されています。

このため、管理会社が管理組合の口座から自社の口座へ、自ら資金を移せるような仕組みは避けるべきです。

もし振込実務を管理会社に任せる場合でも、管理組合は、何のための支出なのか、いくら振り込むのかを事前に把握しておく必要があります。

実務上は、複数の理事が振込金額と内容を確認し、事前に承認する仕組みを整えておくことが重要です。管理会社に実務を委ねていても、管理組合が支出の中身を確認しないまま処理が進む状態は望ましくありません。

管理組合の預金残高は、区分所有者全体の共有財産です。そして、この財産は、マンションの資産価値を維持し、向上させていくうえで欠かせない基盤でもあります。

ずさんな管理によって共有財産を損なうことがあってはなりません。そのためには、管理組合が主体的に会計を確認し、監督する姿勢が必要です。

毎年の定時総会では、決算報告のあとに決算承認の審議が行われます。国土交通省の令和7年改正マンション標準管理規約でも、理事長は毎会計年度の収支決算案を通常総会に報告し、その承認を得なければならないとされています。 

この機会に、区分所有者一人ひとりが不明点を質問し、内容を理解しようとすることが大切です。少しでも分からないことがあれば、そのままにせず、納得できるまで説明を求めることが、結果として適切な管理につながります。

会計業務の内容を正しく把握することによって、マンションの資産価値を守っていきましょう！

管理組合と自治会の違いについて

2026年10月も中旬に入ります。気温も少しずつ下がって過ごしやすい気候になってきました。今年も残すところ、あと２ヵ月余りになりましたので、管理組合で積み残しの案件は、理事会を開催して解決に向け、積極的に進めていきましょう。今回は管理組合と自治会の違いについて説明いたします。両者は混同されることが良くありますが、性質や役割が異なります。

管理組合と自治会は、よく似た存在のように見えます。しかし、実際には、対象者も、目的も、加入の考え方も異なります。

まず、管理組合の対象者は区分所有者です。これに対して、自治会の対象者は居住者です。

また、管理組合の目的は、マンションの資産価値を維持し、向上させることにあります。一方で、自治会の目的は、地域コミュニティを形成し、支えていくことにあります。

さらに、管理組合は、区分所有者であれば構成員となる団体です。これに対して、自治会は任意に加入する団体です。

この違いを考えるうえで、特に注意したいのが、お金の扱いです。

国土交通省は、標準管理規約第27条のコメントで、管理費と自治会費は明確に区別して経理することを示しています。そのため、区分所有者からお預かりしている管理費の中から自治会費を支出することは、慎重に考える必要があります。

なぜなら、そのような扱いをすると、自治会に加入していない人や、加入を希望しない人についても、結果として自治会費を負担させることになりかねないからです。自治会はあくまで任意加入ですので、管理費と混同しないよう、十分な配慮が必要です。 

また、賃貸住戸があるマンションでは、非居住の区分所有者である賃貸人に、結果として自治会費を負担させることがないよう配慮する必要があります。自治会は、実際に住んでいる人が任意で加入する団体です。そのため、賃借人である居住者に加入の意思が確認できていないにもかかわらず、自治会費を徴収するような扱いは避ける必要があります。

管理組合が代理徴収する場合にも、誰の意思に基づいて、誰が負担しているのかを十分に確認し、慎重に取り扱うことが大切です。

ただし、標準管理規約が求めているのは、管理組合と自治会の活動を分断することではありません。求めているのは、管理組合と自治会のお財布を分けることと、自治会費を強制徴収しないことです。

つまり、管理組合と自治会は、役割の違いを踏まえたうえで、適切な距離感で連携していくことが大切です。防災、防犯、美化、見守りなど、マンション内の暮らしに関わる分野では、協力できる場面もあります。ただし、その場合でも、費用負担、意思決定、加入の任意性は、混同しないよう整理しておく必要があります。

管理組合としては、自治会費をマンションの会計とは明確に分けたうえで、代理徴収に協力するという方法も考えられます。その際は、管理費と一緒に扱わないことはもちろん、加入が任意であることと、負担関係があいまいにならないことを丁寧に確認しておくことが大切です。

管理組合と自治会は、それぞれ目的の異なる団体です。しかし、マンションの資産価値の維持向上と、地域コミュニティの形成は、まったく無関係ではありません。

マンションは地域の中に存在しています。そのため、地域コミュニティとの関係が悪ければ、良好な住環境を保ちにくくなり、結果として資産価値の維持にも影響するおそれがあります。

一方で、自治会にとっても、地域の中にあるマンション居住者の多くが未加入であれば、地域コミュニティを築いていくことは簡単ではありません。

だからこそ、双方がそれぞれの役割を踏まえながら、できる範囲で協力していくことが望ましいといえるでしょう。

自治会との関係を正しく理解し、無理のない連携を積み重ねながら、マンションの資産価値を守っていきましょう！

契約不適合（瑕疵）を発見したときの対応

2026年も10月に入りました。早いもので今年も残すところあと２ヵ月余りとなりました。夏が終わったかと思えば、年末年始がすぐそこまで来ております。管理組合における懸案事項や、積み残し案件はこのタイミングで解決に向けて少しでも前に進めておきましょう。今回は、契約不適合（瑕疵）を発見した際の対応法について説明いたします。

マンションでは、竣工後から第1回目の大規模修繕工事までの間に、共用部分を中心として何らかの不具合が見つかることがあります。その際、管理組合が早い段階で状況を確認し、売主や施工会社に適切に対応を求めることができるかどうかによって、区分所有者が負担する修繕費用に大きな差が生じる場合があるため、注意が必要です。

売主等に補修や責任を求める際の主な根拠としては、分譲時に定められるアフターサービス基準や、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）が挙げられます。品確法では、新築住宅のうち、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分について、売主等に10年間の責任が課されています。

また、アフターサービス基準では、構造躯体は10年、設備や仕上げなどは部位ごとに2年から5年程度の対応期間が定められていることが多く見られます。但し、不具合は必ずしもその期間内に発見できるとは限りません。そのため、対応期間を過ぎたからといって、直ちに売主への責任追及を検討できなくなるとは限りません。

不具合の内容や発生原因、これまでの補修経過などによっては、管理組合として売主に補修や費用負担を求める余地がある場合もあります。もっとも、対応期間経過後は、当初と同じ条件で請求が認められるとは限らず、実際には補修費用の一部負担を含めた協議となることも少なくありません。

このような交渉を進める上では、管理会社の協力が重要になることがあります。但し、管理会社の立場や売主との関係性によって、対応の姿勢や支援の範囲に違いが見られる場合があるため、その点には留意が必要です。

たとえば、管理会社には、売主と資本関係を有する「売主グループ会社系の管理会社」と、売主と資本関係を持たない「独立系の管理会社」があります。

「売主グループ会社系の管理会社」であれば、管理組合としては、売主への対応方針や情報共有のあり方について、より丁寧に確認しながら進めることが大切です。したがって、管理組合としては、売主だけに目を向けるのではなく、管理会社がどのような対応をしていたのかも確認することが重要です。とくに、共用部分の不具合について、管理会社が必要な報告や助言を適切に行っていたかどうかは、大切な確認ポイントになります。

マンションの管理委託契約は、一般に準委任契約としての性格を持つとされ、標準的な管理委託契約書でも、管理会社は善良な管理者の注意をもって管理事務を行う（民法644条）ものとされています。そのため、管理会社が把握し得た不具合情報について、通常期待される報告や対応を怠っていた事情がある場合には、管理組合として管理会社の責任を検討する余地が生じることがあります。

但し、これは一律に決まるものではなく、実際には管理委託契約の内容、委託業務の範囲、点検の実施状況、不具合の性質などを踏まえて個別に判断されます。国土交通省の標準管理委託契約書は、契約締結時の指針となるひな型であり、実際の業務範囲は個別契約で確認する必要があります。

一方で、「独立系の管理会社」は、売主グループ内の利害関係を直接意識せずに対応しやすい面があり、管理組合の立場に沿って支援しやすい場合があります。もっとも、実際の対応は、管理会社の経験、担当者の力量、管理委託契約上の業務範囲などによって異なります。

このため、独立系の管理会社と管理委託契約を締結する際には、契約不適合への対応方針について、あらかじめ確認しておくことが重要です。不具合が見つかった場合に、管理組合の立場に沿って、事実関係の整理、売主への説明要求、必要に応じた専門家との連携まで含めて対応する姿勢があるかどうかは、大切な確認ポイントになります。

仮に、保証期間の経過を理由に、初期段階から対応に消極的な姿勢が見られる場合には、管理組合として期待する支援が受けにくい可能性があります。そのため、管理会社の選定や契約更新の場面では、日常管理の体制だけでなく、不具合発生時の対応姿勢や、顧問弁護士等の専門家と連携できる体制があるかどうかも確認しておくことが望まれます。

契約不適合（瑕疵）への対応について、管理会社の属性や、対応姿勢を十分に見極めた上で、売主への適切な請求と必要な協議を積み重ねることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！