理事会を有効に機能させしょう！

2022年6月も最終週に入ります。新型コロナウイルスは新規感染者数が収まってきました。基本的な感染症対策を行った上で、少しずつコロナ前の活動水準に戻していきましょう！今回は役員（理事・監事）の選任について説明します。

マンションの役員は理事と監事で構成されており、任期は各マンションの管理規約によって定められております。1年又は2年ということが多く、報酬を定めているケースもありますが、基本的には無報酬としているマンションがほとんどです。

毎年3月頃、次期役員をどうするか理事会で話し合われます。まず、立候補者を募り、足りない場合は、輪番表から順番にお声がけしていく方法が一般的です。4月頃に理事会で役員選任案を決定し、5月頃に開催される総会に上程します。総会で承認を受けて正式に選任となります。

総会での承認を受けて、6月頃新メンバーによる最初の理事会が開催されます。第1回目は顔合わせと年間スケジュールを確認する程度で終わってしまうので、実質的な活動は夏以降になります。夏から冬にかけて何回か理事会を経た段階で、次期役員選任の話になります。

任期が1年の場合は、ようやく慣れてきたところで交代ということになります。やり残したことも多く、名残惜しい思いがある一方、夜間や休日に時間を取られることの煩わしさから、留任せず、1年で退任するケースがほとんどだと思います。

理事の多が新任の場合、管理組合の状況を把握するのに時間がかかり、「管理会社に適切な指示を出す」という本来の役割を果たすことが難しくなります。管理会社に適切な指示を出すことができないと、管理組合の活動が停滞してしまうので、その点注意が必要です。

任期が2年で、毎年半数を改選する方式にすると、管理組合の事情に通じた2年目の理事が1年目の理事に引継ぎをしながら、管理会社に適切に指示を出すことができます。管理組合の運営という観点からは理想的ですが、任期が長いとで就任頂けない可能性が出てきます。

多くの方に役員をを受けてもらえるよう任期は1年としつつ、留任を推奨する方法も一つです。理事会が活性化すると、良い雰囲気で運営できるようになり、留任に応じる役員も増えてきます。理事会活動を充実させることで、好循環を作っていけるよう心掛けていきましょう。

理事会を有効に機能させることによって、マンションの資産価値を守っていきましょう！

マンションの会計を理解しよう！

2022年は早くも６月後半に入りました。新型コロナウイルスは収まってきましたが、マンション内クラスターを防ぐため、マスク着用、アルコール消毒、検温、換気など、基本的な感染症対策は引き続き行っていきましょう。今回はマンションの会計について説明します。

理事会や総会の資料には、「貸借対照表」や「収支報告書」という書類が必ず付いています。管理組合が活動を数字の面から示す重要な書類であるため、会議では、管理会社が時間をかけて説明しますが、勘定科目や会計用語が良く分からないことがあると思います。難しく考えず、ポイントをおさえることで、理解を深めて頂ければと思います。

区分や、「一般会計」と「積立金会計」の２つに分かれていることが多いです。一般会計は、管理会社（管理委託費）や、業者（日常修繕費）への支払を管理する区分で、積立金会計は、長期修繕計画に基づき、大規模修繕工事の支払いを管理する区分になります。

会計期間は、一般的に4月1日から3月31日であることが多いです。

貸借対照表は、３月31日時点のマンションの財産の状態を示しています。

収支報告書は、１年間のお金の流れ（収入と支出）が記載されています。

貸借対照表のポイントは現金預金と未収入金になります。現金預金は不正が起こりやすい科目になりますので、銀行の預金残高と一致していることを確認して下さい。区分所有者が管理費の滞納をしている場合、ここに表示されます。３月31日時点で未収入金がある場合、内容と現在の状態を確認して下さい。総会前最後の理事会時点（４月中旬から下旬）で回収できていなければ、遅くとも総会（５月中旬から下旬）までには回収し、総会出席者に「期末時点での未収入金は既に回収済みです。」と報告できるようにしましょう。

収支報告書のポイントは区分所有者からの管理費収入、駐車場収入、管理会社への管理委託費支払になります。これら金額の大きい項目が前期と比較して数値に大きな差が無いか確認し、差があればその内容を管理会社に確認するようにして下さい。

貸借対照用と収支報告書は管理会社が作成し、監事が監査した後、総会前最後の理事会に提出されます。理事会で承認後、総会に上程され、最後は総会で区分所有者が承認します。

会計資料（貸借対照表・収支報告書）のポイントをおさえることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

修繕積立金を適切な金額に設定しよう

2022年6月も中旬に入っていきます。今期最初の理事会が開かれたころだと思いますが、如何でしたでしょうか？新任の理事が顔合わせをして、前期からの引継ぎ事項の確認をします。今期1年間、頑張って行きましょう！今回は修繕積立金の設定について説明します。

【修繕積立金の積立㎡あたりの単価／月】

平均積立額　173円／㎡（東日本不動産流機構調べ）

必要積立額　241円／㎡（国土交通省調べ）

単純計算で月額68円／㎡（241円－173円）の不足、70㎡の部屋に換算すると、4,760円／月不足するので、平均的な大規模修繕工事の周期を15年として試算すると、約86万円／戸（4,760円×12か月×15年）不足する計算です。不足したままの状態で放置すると、大規模修繕工事実施時の区分所有者が一時金として不足額を負担するか、管理組合で借入を行い、将来の積立額を値上げして賄うことになります。一時金の徴収や借入金の実施が総会で否決されると、十分な修繕工事ができなくなり、マンションの資産価値を押し下げる原因になります。

毎月の積立額が平均より低い場合は、積立不足の可能性が高いです。大規模修繕工事までの長期修繕計画を策定（又は更新）し、工事に必要な金額と、工事までの年月から必要な月々の積立額を試算してください。実際に不足している場合は、毎月徴収する積立額を改定する必要があります。

それでは何故、積立額が大規模修繕工事に必要な金額より低く設定されているのでしょうか？マンション竣工後、最初の積立金を設定するのは、売主（デベロッパー）です。買主が月々負担する積立額を高く設定すると販売が難しくなるため、売主はマンションの販売を最優先し、積立額を低く設定します。従って、竣工時に設定された積立額では実際に工事で必要となる金額に満たないケースが多くなります。理事会はできるだけ早い段階で、次回以降の大規模修繕工事で必要となる額を確保できるよう、月々の積立額改定案を総会へ上程することが求められます。区分所有者は総会でそれを速やかに承認可決し、修繕積立金が不足する状況を解消しましょう。これで一時金徴収や、借入を免れることができます。

修繕積立金が不足していると、買い手が付きにくくなり、マンションの資産価値下落の原因となります。

月々の積立額を適切な金額に設定することで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

マンションの資産価値を維持するには？

2022年も6月に入りました。早いもので1年の折り返し点ですね。総会が終わると、管理組合は新たな期を迎えます。今期最初の理事会が開催されるマンションも多いと思います。理事会は、新任の理事・監事の顔合わせからからスタートします。いい出会いがあると良いですね。

今回は、本ブログの1丁目1番地でもある、「マンションの資産価値」について改めて考えます。

資産価値で一番分かりやすいのが、中古販売価格です。築年数や最寄り駅からの距離が中古販売価格に影響を与えますが、これらは新築時の分譲価格に織り込まれています。「マンションの資産価値を維持する」とは、築年数が経っても分譲価格を維持することを意味しています。（中古で購入された方は、購入価格の維持が目標になります。）

Ｑ）分譲価格を維持するにはどうすればよいでしょうか？

Ａ）管理を適切に行うことで、分譲価格は維持されます。

具体的な項目としては、以下の5つが挙げられます。

・管理組合（理事・監事）が適切に機能している（区分所有者の意識が高い）

・管理会社から対価（管理委託費）に見合ったサービスの提供を受けている

・近隣のマンションと比較して、㎡あたりの管理費や修繕積立金が高くない

・大規模修繕工事が適切に実施されている（設計監理会社の力量が適切）

・長期修繕計画が定期的に見直されている（管理会社の力量が適切）

区分所有者が管理組合の意義を正しく理解し、積極的に活動に参加することが最も大事です。自分の資産を自分で守る。極めて単純なことですが、自分の資産に関心が薄かったり、他人任せにしている人が多いのが現実です。分譲マンションは自らの生活を支える大事な資産んであることを再認識し、中古販売価格を下落させることがないよう、活動に積極的に参加しましょう。

「管理組合の役員になって、活動に積極的に参加する」ことを、面倒と考える方もいますが、実際に面倒なことを実施するのは、マンション管理会社、設計監理会社（大規模修繕工事のコンサルタント）及び、それらの関連会社になります。区分所有者は毎月管理費を支払って、彼らに業務を委託しているのですから、自ら面倒なことをする必要はありません。自らは、役員会で決めたことを彼らに任せ、適切に実施されているかチェックするだけです。

分譲価格（購入価格）の維持を目標に活動することで、マンションの資産価値を守っていきましょう！