管理組合と自治会はどう違うの？

 2025年8月も下旬に入ります。お盆休みはあっという間に過ぎ去ってしまいました。早くも心なしか日が短くなった気がします。夏休みが終わると秋から年末まで一気にやってきます。まだまだ猛暑日が続きますが、積み残し案件がないよう管理組合の活動を本格化させましょう。今回は管理組合と自治会の違いについて説明いたします。（似て非なるものです。）

区分所有者からお預かりしているマンション管理費の中から、自治会費を支出しているマンションもあると思います。管理組合が自治会費を代理徴収しているに過ぎないのであれば良いのですが、管理組合の経費として自治会費を支出している場合は、問題があるので注意が必要です。

管理組合と自治会は、「対象者」、「目的」、「加入義務の有無」が異なります。

管理組合の対象者が、「区分所有者」であるのに対し、自治会の対象者は「居住者」になります。

管理組合の目的が「資産価値維持向上」であるのに対し、自治会の目的は「地域コミュニティ形成」です。

管理組合は加入が「義務」であるのに対し、自治会の加入は「任意」とされています。

国土交通省は、標準管理規約第27条のコメントで、マンション管理費と自治会費を区分経理（明確に区別）することを求めています。区分所有者からお預かりしているマンション管理費の中から自治会費を支出すると、結果として自治会に加入したくない人からも強制的に自治会費を徴収することになるため、十分な配慮が必要です。

また、賃貸の場合、結果として非居住の区分所有者（賃貸人）に自治会費を負担させることがないよう配慮が必要です。自治会は居住者（賃借人）に加入の意思が確認できた場合にのみ徴収ができるため、管理組合が代理徴収している場合は、その点十分な配慮が必要です。

標準管理規約は、管理組合と自治会のお財布を別にすることと、自治会費を強制徴収しないことを求めているのであって、管理組合と自治会の活動を分断することを求めているのではありません。管理組合としては、自治会とどんな関係を築いていけば良いのでしょうか？

其々の目的（マンション資産価値の維持向上・地域コミュニティの形成）が重なる部分で協力していくのがベストです。マンションは地域の中に存在するのですから、地域コミュニティと関係が悪ければ、資産価値を維持することは難しくなります。一方、自治会は地域内に存在するマンションの居住者の多くが未加入の場合、地域コミュニティの形成は難しくなります。双方の目的を達成するために、お互いができる範囲で協力していきましょう。

管理組合としては、自治会費をマンションの会計とは完全に分けた上で、代理徴収には協力するというのも一つの方法です。

自治会との関係を理解し、相互に協力し合うことで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

契約不適合責任について

2025年8月も中旬に入っていきます。お盆が来ると夏休みの終わりも見えてきます。あっという間でしたね。本当に楽しいのは7月の下旬から8月の上旬くらいまでで、残りは宿題に追われる日々になる人も多いと思います。実際に宿題は無くても気持ちにゆとりは無くなってきますね。

今回は契約不適合（瑕疵）を発見した場合の対応方法について説明いたします。

マンションの竣工から10数年後に予定されている第1回目の大規模修繕工事までの間には、どのマンションでも大なり小なり契約不適合（瑕疵）は必ず生じます。その時、管理組合がどのように対応するかによって区分所有者が負担するコストに大きな違いが生じるので注意が必要です。

売主に対して責任を追及する根拠は、アフターサービス契約や、住宅の品質確保の促進に関する法律（品確法）が挙げられます。躯体10年、水回り5年、その他2年が一般的な保証期間です。しかし、この期間内に発見できるとは限りません。売主には期間を1日でも過ぎれば責任を回避します。売主としての責任が無いわけではありません。売主に対し、責任を追及する必要があります。保証期間が過ぎている場合、満額の請求は難しかもしれませんが、その場合でも売主に補修費用の一部は負担させるべきです。管理組合と売主（デベロッパー）の交渉事になります。

交渉を進めていく上で、管理会社のサポートは欠かせません。但し、管理会社の属性によってサポートの仕方が全く異なりますのでその点留意して下さい。

・デベロッパー系管理会社（売主との資本関係あり）

・独立系管理会社（売主との資本関係なし）

デベロッパー系管理会社は、売主の子会社やグループ会社になります。顧客である管理組合より、親会社である売主の意向を優先します。管理組合が売主に責任を追及する場合、表向きは顧客の立場で売主と対峙しますが、実際は本気で売主を相手に交渉することはありません。従って、管理組合としては、売主と対峙するのでははく、売主グループとして管理会社に対し責任を追及するのが得策です。共用部を管理しているのは管理会社であるため、管理会社は管理組合に対し、保証期間内に契約不適合（瑕疵）を報告する義務があります。それを怠ったことが保証期間を過ぎた原因であれば、その責任は管理会社にあります。管理委託契約の善管注意（善良なる管理者の払うべき注意）義務（民法644条）違反を根拠に、管理会社に責任を追及し、売主グループ内で解決させるのが有効です。

独立系管理会社は、売主と資本関係はありませんので、売主に何ら遠慮する必要はありません。顧客である管理組合をサポートし、一緒に売主に対し責任を追及することが可能です。しかし売主の懐に入って交渉することは難しく、管理組合とともに試行錯誤で交渉していくことになります。独立系の管理会社と管理委託契約を締結する際は、契約不適合（瑕疵）への対応姿勢を予め確認し、管理組合の立場で一緒に闘ってくれるか？確認する必要があります。「保証期間が過ぎているから難しいです。」という姿勢であれば、デベロッパー系管理会社と変わらないので意味がありません。顧客（管理組合）のために、顧問弁護士とともに売主に対峙する姿勢が求められます。

契約不適合（瑕疵）には、管理会社の属性を理解した上で、売主に責任を追及することで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

機械式駐車場の稼働率について

2025年も8月に入りました。夏真っ盛りです。夏休みも残りあと半分ほどですが、お子さんの宿題は順調に進んでおりますでしょうか？これからはますます雷を伴う局地的な豪雨に注意が必要になります。今回は機械式駐車場の稼働率について説明いたします。

械式駐車場とは、限られたスペースに多くの車を駐車できるようにするための構造物です。可動式の構造物であるため、エレベーターと同様に「使用するにあたり、常にメンテナンスが必要である」という特徴があります。点検や部品の交換、本体の更新に多額のコストが必要です。これらのコストは主に駐車場利用者から徴収する駐車場使用料で賄われています。

1990年代は車を保有する家庭が多く、自治体が付置義務（駐車場数の下限）を定めていたこともあり、分譲マンションには積極的に設置されておりました。2000年代に入ると、高齢化や若者の車離れが進み、車を保有しない家庭が増え、駐車場の契約者数が減ってきました。

クルマの保有台数が減ったことにより、機械式駐車場に空きが増え、駐車場収入は減少する傾向にあります。一方で機械式駐車場のメンテナンスコストは空き区画も含め断続的に発生します。機械式駐車場メーカーやメンテナンス業者が淘汰されていることから、メンテナンスコストは増加の傾向が見られます。また、業者の統廃合により、今までと同じサービスが受けられないという問題も出てきています。

駐車場収入の減少と、メンテナンスコストの増加で、管理組合の収支が圧迫されている状況が見られるようになりました。空き区画とメンテナンスコストの問題を考えると、今後は、機械式駐車場の一部又は、全部を解体し、平置き駐車場への変更も視野に入れる必要があります。

管理組合としては、駐車場の稼働率に注目して、駐車場収入とメンテナンスコストのバランスを確認する必要があります。駐車場収入が赤字になると一般会計から補填することになり、マンションの資産価値を押し下げてしまいます。メンテナンスコストを確保するためには、最低何台の契約が必要なのかを計算し、契約数がそれを下回った段階で、機械式駐車場の減築を検討しましょう。

稼働率に応じて機械式駐車場を減築することで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

管理組合をオンラインで運営しよう

2025年も最終週に入ります。連日猛暑日が続きますが、皆さま如何お過ごしでしょうか？室内では空調を整え、健康管理に十分留意しましょう。昨今の気象状況では、いつどこでゲリラ豪雨が起きても不思議ではありません。地域の排水能力を超えると内水氾濫が発生します。管理組合として対策を検討しましょう。今回は、Afterコロナの理事会・総会運営について説明いたします。

コロナ禍での総会では。３密を防ぐことが求められた中、標準管理規約42条3項に従って必ず期末から3ヵ月以内に総会を開催しなければならないのか？が論点になりました。コロナ禍ではやむを得ず人を集めて、従前通りのスタイルで総会を実施した管理組合が多かったのではないでしょうか。

標準管理規約を良く読んでみると、リアルの会議室で開催することを義務付ける記述はなく、オンラインでの会議を禁止する記述もありません。現状の管理規約を変更することなく、WEB会議システム等を用い、オンラインで総会を開催することは可能です。

それでも、標準管理規約にオンライン会議の有効性が明文化されていないことで、不安定な状況にありました。

そのような状況下、国土交通省は標準管規約を改正し、「理事会及び、総会は、WEB会議システムを用いた会議を含む」ことを明文化致しました。当然のことを敢えて明文化したに過ぎませんが、有事の際、理事が安心して当然の判断を下せる点で優れていると考えます。

管理組合としては、これに留めるのではなく、Afterコロナの施策として、非居住の区分所有者も容易に参加できるよう、WEB会議システム等を用いたオンラインの理事会を、理事のなり手不足解消の手段として積極的に活用しましょう。また、管理規約が古いままの場合は、標準管理規約の内容に合わせる形で管理規約を変更しておきましょう。

ヤル気のある非居住の区分所有者を、管理組合に取り込むことで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

防災設備の点検をしよう

2025年7月も下旬に入ります。連日の猛暑なので、体調には十分注意しましょう。今回は防災設備について説明いたします。

マンションの主な防災設備

・消防設備（スプリンクラー・ガス検知器・煙感知器）

・避難はしご

・非常用発電機

・免振装置（免振ゴム・オイルダンパー）

消防設備点検は通常年２回行われます。管理会社に委託された検査員が各住戸を巡回して、ガス検知器や煙探知機が正常に機能するかテストします。点検には各住戸に立ち入る必要があるため、在宅している必要があります。

防犯上、検査員を入れることに不安を覚える方もいらっしゃると思います。マスク着用やなど、感染への懸念を払しょくするなど、点検を受けやすい環境を整えましょう。

有事に消防設備が正常に稼働しないと、周囲の住戸に多大な迷惑がかかります。点検を受けなかったことが原因で被害が拡大した場合、損害賠償責任を追及される可能性があります。都合によりどうしても受けられない方は、次回は必ず受けてもらえるよう調整しましょう。

避難はしごはバルコニーに設置されており、高層階から地上まで安全に避難する設備です。有事に備え、避難はしごが設置されている場所と、使用方法を確認しておく必要があります。避難はしごが設置されている場所を周知し、使用方法を説明する機会を作って下さい。

避難訓練の際、実際に体験してもらうのも一案です。使用方法の動画を配信するのも有効です。

非常用発電機は、オイルを燃料に動力を作る装置です。定期的にオイルの劣化具合を確認の上、実際に発電できるか稼働させてみる必要があります。メーカー推奨の耐用年数を超えても直ちに交換する必要はありませんが、定期的に点検を受けることは必須です。

免振装置は高層マンションに設置されております。耐用年数は建物に準じますので、竣工時に適切に設置されていれば、劣化などの心配はありません。

但し、東洋ゴム製の免振ゴムや、カヤバ製のオイルダンバーは、メーカーの検査データ偽装が社会問題になりましたので、東洋ゴムやカヤバの製品が使われている場合は注意が必要です。交換を要求しましょう。

主な防災設備の特徴を正しく把握し、適切に維持管理することで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

管理組合を有効に機能させよう！

2025年7月も中旬に入っていきます。梅雨の猛暑日連続するかつてな異常気象です。既に全国で梅雨は明けているように思います。これからは、線状降水帯、台風、ゲリラ豪雨など排水能力を超える局地的な豪雨の季節です。全国どこで内水氾濫による浸水被害が発生してもおかしくない状況です。管理組合として適切に対応しましょう。今回は管理組合の活動を有効に機能させる方法について説明いたします。

管理組合を有効に機能させるためには、この構成と関係性を正しく理解する必要があります。管理組合は全区分所有者から選任された管理会社、理事、監事によって構成されております。監事からチェックを受ける理事が、管理会社に適切な指示を出す形で業務を執行し、管理会社は理事会の決定に基づいて管理業務を実行する関係にあります。

【ポイント】

①区分所有者から信頼を受けた理事が、（利益相反取引をしない）

➁自ら主体的に管理業務の執行を行い、（輪番だけでなく立候補）

③管理会社が対価に見合う働きをする。（管理会社へ適切な指示）

「理事が自ら主体的に動くこと」、「管理会社に対価に見合う働きをする能力があること」が要件になります。何れにしても、理事と管理会社がキーになることは間違いありません。

管理会社の構成と関係性を正しく理解し、有効に機能させることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

監事の役割について考えよう

2025年も7月に入りました。雨量が少ないものの局地的な豪雨に見舞われるケースがあります。梅雨が明けても豪雨には気を付けてください。今回は監事の役割について説明いたします。

監事は理事と同様に総会で選任される管理組合の役員ですが、理事長、副理事長、会計担当理事、広報担当理事などのように、マンションの管理を執行する上での役割はありません。監事は理事会に出席して理事の仕事ぶりをチェックする役割を担います。理事が適切に業務執行を行っているかチェックすることで、間接的にマンションの管理に携わることになります。

毎年開催の総会で、監事は「業務監査」と「会計監査」を行い、監査報告書を作成して、その結果を区分所有者に報告します。

業務監査「理事の業務執行について、不正や規約に違反する事実はありません。」

会計監査「貸借対照表、収支報告書は適正と認めます。」

理事は管理会社に指示を出し、区分所有者から預かったお金を適切に使用して、日常管理を実施する権限と責任があります。理事が適切に権限を行使すれば、マンションの資産価値を維持向上させることができますが、適切に行使しなければ、マンションの資産価値を維持することはできません。監事は、理事が区分所有者から与えられた権限を適切に行使しているかチェックし、区分所有者に報告することで、間接的にマンションの資産価値維持向上に寄与しています。

チェックのポイントは、理事の業務執行が「マンションの資産価値維向上に資するかどうか？」です。監事は、理事がマンションの利益を犠牲にして、自己の利益を追求しているような場合、それを阻止する権限と責任があります。理事が自ら軽々する工務店にマンションの修繕工事を発注するなど、理事と管理組合の間で利益相反の疑いのある取引（標準管理規約37条の2）については、特に注意が必要です。

監事の役割を理解し、正しく機能させることによって、マンションの資産価値を維持していきましょう！