大規模修繕工事の長周期化について

 2024年も8月に入りました。夏真っ盛りですが、皆さま如何お過ごしでしょうか？東北地方では、梅雨と線状降水帯が重なったことにより、大規模な浸水被害が発生いたしました。被害に遭われらた方に心からお見舞い申し上げます。近年は地球温暖化の影響により、地方自治体が公表しているハザードマップの想定をはるかに超える浸水被害が多発しております。マンションの電気系統が浸水すると、電力がストップしエレベータや水道が止まってしまします。管理組合としてマンションの治水対策に真剣に取り組みましょう。今回は、現在トレンドとなっていうる「大規模修繕工事の長周期化」について説明いたします。

大規模修繕工事とは、マンションの外側に足場を組む必要がある大掛かりな工事で、長期修繕計画では一般的に10年から15年周期で組まれています。

国土交通省の調査では、１回あたり100万円／戸程度かかると言われており、第1回目を実施するタイミングは、第2回目以降の工事スケジュールにも影響を及ぼすため、慎重に検討する必要があります。

第1回目の工事は外壁（タイル）の補修や防水工事が中心になります。タイルの浮きや、水漏れがある場合は、長期修繕計画を前倒し、竣工後10年未満でも行う必要がある一方、タイルや防水の状態が良い場合は、竣工後20年程度まで引き延ばすことができます。

前者の場合は10年周期、後者の場合は20年周期となり、工事総額は２倍近くの差がでます。

タイルの浮きや、水漏れがあり、長期修繕計画の前倒しを余儀なくされる場合は、その原因は竣工時（引渡し前）の施工不良にあると考えられます。

設計監理会社（大規模修繕工事のコンサルタント会社）の協力を得て、売主に責任を追及しましょう。このような場合、区分所有者の皆さんからお預かりしている修繕積立金で工事費用を賄うと、将来の財政が枯渇してしまいますので注意が必要です。

一方、外壁タイルや屋上防水の状態が良い場合は、長期修繕計画通りに工事を進める必要はありません。設計監理会社の協力を得て、工事周期の延期を検討しましょう。

近年の技術革新で、工事素材の質は飛躍的に向上しており、素材の耐用年数は想像以上に伸びています。長期修繕計画策定時に15年周期と想定していても、実際には20年周期に延ばすことが可能な場合が多くあります。

細かな不具合を日常修繕で積極艇に補修することで、大規模修繕工事を先に延ばし、工事総額を大幅に削減することができます。

そのためには、管理会社や設計監理会社に対し、「不要不急の工事を行わず、修繕積立金を充実させる。」という管理組合の基本方針を、日頃から伝えておくことが重要です。

可能な限り大規模修繕工事の周期を長くし、財政を充実させることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！