管理組合を有効に機能させる

 

2021年２月も終わりになります。新型コロナウイルス感染拡大防止策を引き続き実施頂くようお願い致します。今月は管理組合の構成と関係性について説明してきました。今回は管理組合を有効に機能させるにはどうすれば良いか考えていきます。

管理組合を有効に機能させるためには、その構成と関係性を正しく理解する必要があります。管理組合は全区分所有者から選任された管理会社、理事、幹事によって構成されており、監事からチェックを受ける理事が、管理会社に適切な指示を出すという形で業務執行を行い、管理会社は理事の指示通りに運営することで、管理業務を実行していく関係にあります。

【ポイント】

①区分所有者から信頼を受けた理事が、（利益相反取引をしない）

②自ら主体的に管理業務を執行を行い、（輪番だけでなく立候補）

③管理会社が対価に見合う働きをする。（管理会社へ適切な指示）

区分所有者から信頼を得た理事が自ら主体的に動くこと、管理会社に対価に見合う働きをする能力があることが要件になります。理事と管理会社がキーになることは間違いありません。

管理組合の構成と関係性を正しく理解し、有効に機能させることで、マンションの資産価値を守って行きましょう！

監事の役割を正しく理解する

 

2021年2月も後半に入ります。一日も早く感染が終息するよう怠りなく対策を続けましょう。今月は管理組合の構成と関係性をテーマにしておりますが、今回は監事の役割について説明致します。マンションの監事の業務にはあまり馴染みがないと思います。一言でいうと、「マンションの業務監査と会計監査」ということになりますが、そもそも監査とは何でしょうか？

監事は理事と同様、マンションの役員ですが、理事長、副理事長、会計担当理事、広報担当理事、風紀担当理事などのようにマンションの管理を行うための具体的な役割はありません。監事は理事会に出席し理事の仕事ぶりをチェックするという役割を担っています。理事が適切に仕事をしているかチェックすることによって、間接的にマンションの管理に携わっています。

年一回開催される総会で、監事は業務監査と会計監査の結果を区分所有者に報告します。

（監査報告書）

業務監査　「理事の業務執行について不正や規約に違反する事実はありません。」

会計監査　「貸借対照表、収支決算報告書は適正と認めます。」

理事は管理会社に指示し、区分所有者から預かったお金を使って日常管理を行う権限と責任があります。理事が権限を適切に行使すれば、マンションの資産価値を維持向上させることができますが、適切に行使しなければ、マンションの資産価値を維持することはできません。監事は、理事が区分所有者から与えられた権限を適切に行使しているかチェックし、区分所有者に報告することで、間接的にマンションの資産価値維持向上に寄与していると言えます。

チェックのポイントは、理事の業務執行がマンションの資産価値を維持向上に資するかどうかです。監事には理事がマンションの利益を犠牲にして自己の利益を追求しているような場合は、それを止める責任があります。理事が自ら経営する工務店にマンションの修繕工事を発注するなど、理事と管理組合の間で利益相反の疑いのある取引（標準管理規約37条の2）については特に注意が必要です。

監事の役割を理解し、正しく機能させることによって、マンションの資産価値を守っていきましょう！

管理組合の活動目的を正しく理解して理事を選任

 

2021年2月も中旬に入っていきます。引き続き感染拡大防止を心掛けて参りましょう。今月は管理組合の構成と関係性についてをテーマにしております。管理組合の業務執行を担う「理事」について説明致します。

理事は、管理会社や監事と同じく総会決議で選任されます。管理組合では、監事から職務執行についてチェックを受ける一方、管理会社に対して適切な指示を出す役割を担っています。理事は総会で決めれた予算の中で、管理業務を執行する権限を持っています。執行権は総会を構成する全区分所有者の信頼がベースにありますので、区分所有者の信頼を損なうような（管理組合の利益を犠牲にして、自己の利益を追求する）行為は慎まねばなりません。

理事は区分所有者が順番で就任する輪番制度や、報酬制度がありますが、先ずは管理業務を執行する上で、管理組合の活動目的を正しく理解する必要があります。管理組合の活動は本チャンネルのテーマでもある「マンションの資産価値の維持・向上させること」にあります。

マンションの資産価値を維持させるためには、理事にはそれに相応しい人が就く必要があります。マンションを自分の大事な資産を考え、その価値を維持するために主体的に行動する人でなければなりません。マンション管理組合の目的を正しく理解している区分所有者は多くはありませんが、マンションの資産価値の維持・向上に関心を持っている人も少なからずおります。総会としては、自薦、他薦によってそのような人の中から選任することが大事です。輪番に固執する必要がありません。輪番表を機械的に適用しているようで良い管理は期待できません。

国土交通省の調査によると、報酬制度があるマンションは全体の23.1％、報酬の平均は3,900円/月になります。（2018年マンション総合調査）目的を正しく理解している管理組合では報酬制度は存在しません。自ら所有するマンションの資産価値の維持向上が何よりの報酬だからです。適切な管理がなされているマンションは購入時とさほど変わらない金額で売却できますが、適切な管理がなされていないマンションは半値でも売れません。月額報酬とは比べ物にならなない大きな額が動きます。理事就任受諾の動機が月額3,900円の報酬では心もとありません。また報酬の原資はマンションの資産価値を維持向上するために区分所有者から預かっているお金になりますので、報酬を支出することは管理組合の目的に逆行することにもなります。

管理組合の目的を正しく理解し、目的達成のために主体的に行動できる人を理事に選任することでマンションの資産価値を守って行きましょう！適任者がいない場合は立候補しましょう。

管理組合の構成と関係性を理解する

 

2021年も2月に入りました。新型コロナウイルスの新規感染者は少しずつ減ってきました。このまま終息に向かうと良いのですがまだ予断は許しませんね。管理組合としては感染拡大防止策を徹底した上で業務をしていきましょう。

1月はマンションの資産価値維持向上に影響を与える3つの要因について説明致しました。そのうち、一番影響を与えるのは「管理会社担当者の能力」ですが、結局は所有者を代表する理事の心構えが重要になることをお伝え致しました。

2月は理事や管理会社をはじめ管理組合を構成する役職とそれぞれの関係について説明していきます。今回は下記の図を使って全体像を把握して頂けれると幸いです。

管理会社・理事・監事は、総会で区分所有者から選任されます。区分所有者は自らの資産価値を維持向上させる目的で、其々を選任します。理事は区分所有者を代表して管理業務を執行します。執行するといっても、実際にフロント業務を行ったり、清掃を行ったりするわけではありません。それらの業務を実施するのは、管理会社の担当者になります。理事は管理会社（各担当者）が適切に管理業務を行うため、管理会社に対し指示を出す役割を担っております。区分所有者に代わって管理会社を指導監督するため、その責任は重大です。マンションの資産価値が維持向上できるよう、管理会社に対して適切に指示を出す必要があります。監事は理事が管理会社に出す指示が適切かどうかをチェックします。

理事が適切に指示し、管理会社（担当者）がそれを的確に実行することができれば、マンションの資産価値を維持・向上させることができます。

理事から管理会社への指示、監事から理事へのチェックを有効に機能させることで、マンションの資産価値を守って行きましょう！