管理組合を有効に機能させるには

2022年3月も最終週に入ります。決算期が終わりますので、今期に購入予定のものがあれば、今週中に買い揃えておきましょう。新型コロナウイルスは第6波の新規感染者数が下げ止まっています。ワクチン3回目のブースター接種が広く行き渡までは、管理組合として引き続き基本的な感染防止策を続けていきましょう。今回は管理組合を有効に機能させるにはどうすればよいか？考えていきます。

管理組合を有効に機能させるためには、この構成と関係性を正しく理解する必要があります。管理組合は全区分所有者から選任された管理会社、理事、監事によって構成されております。監事からチェックを受ける理事が、管理会社に適切な指示を出す形で業務を執行し、管理会社は理事会の決定に基づいて管理業務を実行する関係にあります。

【ポイント】

①区分所有者から信頼を受けた理事が、（利益相反取引をしない）

➁自ら主体的に管理業務の執行を行い、（輪番だけでなく立候補）

③管理会社が対価に見合う働きをする。（管理会社へ適切な指示）

「理事が自ら主体的に動くこと」、「管理会社に対価に見合う働きをする能力があること」が要件になります。何れにしても、理事と管理会社がキーになることは間違いありません。

監理会社の構成と関係性を正しく理解し、有効に機能させることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

監事の役割を正しく理解しょう

2022年3月も後半に入っていきます。3月決算のマンションはもう少しで今期が終了します。新型コロナウイルス第6波は収束しつつありますが、安心できるまでには、もう少し時間がかかりそうです。ワクチン3回目のブースター接種が希望者に行き渡まで、基本的な感染防止策を行っていきましょう。今回は監事の役割について説明します。

監事は理事と同様に総会で選任される役員ですが、理事長、副理事長、会計担当理事、広報担当理事などのように、マンションの管理を執行する上での具体的な役割はありません。監事は理事会に出席して理事の仕事ぶりをチェックする役割を担います。理事が適切に業務執行を行っているかチェックすることで、間接的にマンションの管理に携わることになります。

毎年開催の総会で、監事は「業務監査」と「会計監査」の結果を区分所有者に報告します。

監査報告書

業務監査「理事の業務執行について、不正や規約に違反する事実はありません。」

会計監査「貸借対照表、収支報告書は適正と認めます。」

理事は管理会社に指示をし、区分所有者から預かったお金を適切に使用して、日常管理を実施する権限と責任があります。理事が権限を適切に行使すれば、マンションの資産価値を維持向上させることができますが、適切に行使しなければ、マンションの資産価値を維持することはでいません。監事は理事が区分所有者から与えられた権限を適切に行使しているかチェックし、区分所有者に報告することで、間接的にマンションの資産価値向上に寄与しています。

チェックのポイントは、理事の業務執行が「マンションの資産価値維持向上に資するかどうか」です。監事は、理事がマンションの利益を犠牲にして、自己の利益を追求しているような場合は、それを阻止する責任があります。理事が自らが経営する工務店にマンションの修繕工事を発注するなど、理事と管理組合の間で利益相反の疑いのある取引（標準管理規約37条の2）については特に注意が必要です。

監事の役割を理解し、正しく機能させることによって、マンションの資産価値を守っていきましょう！

管理組合の目的を理解して理事を選任しよう

2022年3月も中旬に入っていきます。新型コロナウイルス第6波はピークを越えたものの重症者数がなかなか減ってきておりません。ワクチン3回目のブースター接種が進むまで、感染症対策を徹底していきましょう。今回は管理組合を構成する理事について説明致します。

理事は監事と同様、管理組合理事会で選任されます。理事は、監事から業務執行についてチェックを受ける一方、管理会社に対し適切に指示を出す立場にあります。理事は総会で承認された予算の範囲内で業務執行をする権利と義務があります。理事の権利は区分所有者からの信頼に支えられておりますので、区分所有者からの信頼を損なう（管理組合の利益を犠牲にして、自己の利益を追求する）行為をしてはいけません。

理事になったら、管理組合の目的を再確認しましょう。管理組合の目的は、本チャンネルのメインテーマでもある「マンションの資産価値を維持・向上」にあります。

マンションの資産価値を維持するためには、理事にはそれに相応しい人が就く必要があります。理事には、マンションを自らの大事な資産と捉え、その価値を維持するために、主体的に行動することが求められます。管理組合の目的を正しく理解している区分所有者は多くはありませんが、資産価値について興味を持っている区分所有者は少なからずいます。理事は自薦、他薦によってそのような意識を持っている人の中から選任することが重要です。理事を輪番制にしている管理組合もあると思いますが、輪番に固執する必要はありません。輪番を機械的に適用しているマンションに良い管理を期待することは難しいです。

国土交通省の調査によると報酬制度のあるマンションは全体の23.1％、報酬の平均は3,900円／月になります。（2018年マンション総合調査）しかし、管理組合の目的を正しく理解しているマンションでは報酬制度は存在しません。なぜなら、マンションの資産価値が維持されることが何よりの報酬になるからです。適切な管理ができているマンションは購入時と同程度の金額で売却できるのに対し、適切な管理ができていないマンションでは購入時の半額にしても買い手は付きません。月額3,900円の報酬などもらわなくても、十分に元が取れるほど大きな金額が動きます。また、報酬の原資は区分所有者から預かっているマンション管理費です。マンション管理費は資産価値を維持するために徴収しているものなので、そこから報酬を支出すると、資産価値の低下につながります。

管理組合の目的を正しく理解し、目的達成に向け、主体的に行動できる人を理事に選任しましょう。適任者がいなければ、自ら立候補することで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

管理組合の構成と関係性を理解しよう

2022年も3月に入りました。オミクロン株による新型コロナウイルス第6派は新規感染者が確実に減ってきておりますが、重症者数、病床使用率は高い水準を維持しております。ワクチン3回目のブースター接種も急速に進んでおりますが、まだ予断は許しません。引き続き感染拡大防止策を徹底して参りましょう。

2月はマンションの資産価値に影響を与える3つの要因について説明致しました。そのうち一番影響があるのは「管理会社の担当者」ですが、最終的には「区分所有者」の当事者意識や心構えが重要であることを説明致しました。3月は理事、監事、管理会社など管理組合を構成する役職とそれぞれの役割について説明していきます。

先ずは、下の図をご覧頂き全体像を把握していきましょう！

理事、監事、管理会社は管理組合総会で選任されます。選任するのは区分所有者です。「理事」は区分所有者を代表して管理業務の執行を行います。執行するといっても、実際にフロント業務や清掃や設備点検を行うのは、同じく総会で選任された「管理会社」になります。理事の業務執行とは、管理会社に対し、適切に指示を行うことになります。マンションの資産価値を維持する上で理事の業務執行（管理会社に対する適切な指示）はとても重要です。

「監事」は区分所有者を代表して理事の業務執行をチェック（業務監査）します。理事の行動が理事個人のためではなく、マンションの資産価値を維持するためであることを、第三者の視点からチェックします。

理事が、マンションのために、管理会社に対し、適切な指示を出すことで、マンションの資産価値を維持することができます。

理事から管理会社への指示、監事から理事へのチェックを有効に機能させることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！