2022年4月23日土曜日

契約不適合(瑕疵)への対応は管理会社の属性がポイント

2022年4月も最終週に入っていきます。ロシアによるウクライナへの侵攻で、マンションにミサイルが撃ち込まれる映像を見ると心が痛みます。一日も早い終結を祈るばかりです。国内では新型コロナウイルス新規感染者数は下げ止まっておりますが、管理組合としては引き続き基本的な感染防止策を徹底していきましょう。今回は契約不適合(瑕疵)を発見した場合の対処方法について説明致します。

マンション竣工から10数年後に予定されている第1回目のだ規模修繕工事までの間には、どのマンションでも大なり小なり契約不適合(瑕疵)は必ず生じます。その時、管理組合がどのように対応するかによって区分所有者が負担するコストに大きな違いが生じるので注意が必要です。

売り主に対して責任を追及する根拠は、アフターサービス契約や、住宅の品質確保の促進に関する法律(品確法)が挙げられます。躯体10年、水回り5年、その他2年が一般的な保証期間です。しかし、この期間内に発見できるとは限りません。売主は期間を1日でも過ぎれば責任を回避します。売主としての責任が無いわけではありません。売主には完成品を引き渡す義務があるにも関わらず、それを果たせていない以上、管理組合は売主に対し、責任を追及する必要があります。保証期間が過ぎている場合、満額の請求は難しいかもしれませんが、その場合でも売主に補修費用の一部は負担させるべきです。管理組合と売主(デベロッパー)の交渉事になります。

交渉を進めていく上で、管理会社のサポートは欠かせません。但し、管理会社の属性によってサポートの仕方が全く異なりますのでその点留意して下さい。

・デベロッパー系管理会社(売主と資本関係あり)

・独立系管理会社(売主と資本関係なし)

デベロッパー系管理会社は、売主の子会社やグループ会社になります。顧客である管理組合より、親会社である売主の意向を優先します。管理組合が売主に責任を追及する場合、表向きは顧客の立場で売主に対峙しますが、実際は本気で売主を相手に交渉することはありません。従って、管理組合としては、売主と対峙するのではなく、売主グループとして管理会社に対し責任を追及するのが得策です。共用部を管理しているのは管理会社であるため、管理会社は管理組合に対し保証期間内に契約不適合(瑕疵)を報告する義務があります。それを怠ったことが保証期間を過ぎた原因であれば、その責任は管理会社にあります。管理委託契約の善管注意義務違反を根拠に管理会社に責任を追及し、売主グループ内で解決させるのが有効です。

独立系管理会社は、売主と資本関係はありませんので、売主に何ら遠慮する必要はありません。顧客である管理組合をサポートし、一緒に売主に対し責任を追及することは可能です。しかし売主の懐に入って交渉することは難しく、管理組合とともに試行錯誤で交渉していくことになります。独立系の管理会社と管理委託契約を締結する際は、契約不適合(瑕疵)への対応姿勢を予め確認し、管理組合の立場で一緒に闘ってくれるか確認する必要があります。「保証期間が過ぎているから難しいです。」という姿勢であれば、デベロッパー系管理会社と変わらず意味がありません。顧客(管理組合)のために、顧問弁護士を伴に売主に対峙する姿勢が求められます。

契約不適合(瑕疵)には、管理会社の属性を理解した上で、売主に責任を追及することで、マンションの資産価値を守っていきましょう!

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