管理組合の目的を再確認しよう！

2023年2月ももう終わりですね。コロナ2019（新型コロナウイルス）もようやく出口が見えてきました。これからは、Withコロナの時代へ入っていきます。管理組合の活動を再び活性化させるチャンスです。これを機に、今回は管理組合の目的を改めて確認していきます。

管理組合の目的⇒「マンションの資産価値の維持・向上」

管理組合が意思決定を行う上での判断基準は正に、「マンションの資産価値の維持・向上に資するか？」になります。マンションの区分所有者は、所有するマンションの資産価値を維持・向上させる目的で、毎月決して安くない額の管理費を、管理組合に納付しています。管理組合は区分所有者から集めた管理費の大部分を、管理会社に対する業務委託費に充てています。

このことから、管理会社に対価に見合った働きをしてもらうことが、マンションの資産価値を維持向上させる上で、最も重要なことだと言えます。管理会社が、私たちが支払っている管理委託費に見合った働きをしない（又はできない）場合、マンションの資産価値は下落します。

区分所有者から委託を受けた理事は、区分所有者に代わって、管理会社の働きを監視する義務があります。管理会社が対価に見合った働きをしない場合は、理事が管理会社を適切に指導監督しなければなりません。

但し、対価以上のサービスを要求してはいけません。昨今では管理会社が採算重視に舵を切ったため、適性な利益を得ることができないマンションから撤退する例が相次いでいます。対価以上の要求をするマンションの管理を引き受ける管理会社は無いので、その点は注意が必要です。

マンションの資産価値を維持・向上させる上でのキーマンは、管理会社の担当者（一般的にはフロント担当と呼ばれています）になります。管理会社を儲けさせても、損をさせてもうまくいきません。理事は担当者と密に連絡を取り合い、信頼関係を構築していく中で、管理会社から「対価に見合った働き」を引き出すことが重要になります。

管理組合の目的を正しく理解し、管理会社から対価に見合った働きを引き出すことで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

非居住の区分所有者（外部オーナー）への対応

2023年2月も下旬に入って行きます。新型コロナウイルスはいよいよ出口が見えてきました。感染法上の取り扱いが第5類に変更になることが決まり、マスクを外すタイミングも検討されています。Withコロナの準備を進めつつ、基本的な感染症対策を続けていきましょう。今回は非居住の区分所有者（外部オーナー）への対応について説明します。

区分所有者には居住や非居住（賃貸）に限らず、所有者として同等の権利と義務があります。

・賃借人に区分を貸して賃料を得る権利

・管理費及び、修繕積立金を納める義務

・理事又は監事を輪番で引き受ける義務

賃料を得る権利と管理費を支払う義務は広く知られていると思いますが、理事や監事など管理組合の役員は、実際に居住している人が対象であると考えている人も少なくないと思います。しかし、外部に住んでいることを理由にこの義務が免除されることはありません。（標準管理規約第35条2項）特に遠方に住んでいる人は「総会や理事会に出席するおが難しいので止むを得ない」と思われていることも多いです。しかし昨今では、Withコロナ・Afterコロナを見据え、リモート会議を整備している管理組合も多くあります。非居住であってもリモートで理事会に出席することは可能です。

また、非居住者に役員就任義務を免除すると、居住している区分所有者の負担が重くなり、公平を逸することになります。また、代人料を納めることで、役員就任義務を免除しているマンションもありますが、役員のなり手がいなくなった場合の解決方法を失うことになるため、注意が必要です。

非居住の区分所有者にも義務を果たしてもらうためには、決して「音信不通にしないこと」です。連絡が取れなくなると、役員の就任を要請できなくなるだけではなく、管理費滞納や、災害時への対応も十分に行うことができなくなり、資産価値の維持向上に疑義が生じます。全ての区分所有者に対し、携帯番号＋α（自宅・職場・実家）など複数の連絡先を届けることを義務化しましょう。

非居住者を含め全ての区分所有者に義務を果たしてもらうことで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

居住者からの苦情への対処方法

2023年2月も中旬に入ります。新型コロナウイルスは感染症法上の取り扱いが第2類から第5類に緩和される見通しとなり、名実ともに収束の方向に向かっております。一方、インフルエンザは流行の懸念がありますので、引き続き、基本的な感染症対策を継続していきましょう。今回は居住者からの苦情への対処方法について説明致します。

居住者からの苦情の多くは、マナー（使用細則）違反に関するものです。「夜中に洗濯機の音が気になり眠れない」「隣室のタバコの煙の臭いが洗濯物に付着する」「共用部にペットの糞尿が放置されている」など。住民同士の直接のトラブルを避けるため、このような問題があると、管理会社を通じて管理組合に苦情が寄せられることが多いです。

管理組合としては、このような問題が寄せられた場合、速やかに対応する必要がありますが、マナーの問題は個々によって感じ方や、寛容性が異なるので、対応方法は難しいです。一方の当事者の言い分を鵜呑みにすることはできませんので、管理組合として事実関係を確認する必要があります。確認が取れるまでは、一般的な注意喚起に留めるのが妥当です。

事実関係が確認できた後は、管理規約に基づいて対応する必要があります。標準管理規約第66条では、「区分所有者の共同の利益に反する行為」をした場合はペナルティーが科せられるとになっています。多くのマンションでは標準管理規約に沿ってこの条項が入っていると思いますので、迷惑行為については、「共同の利益に反する行為」として毅然とした対応が求められます。

具体的には、「行為の停止、専有部分の使用禁止、競売請求」（区分所有法57-59条）が挙げられます。マナー違反をしている本人に、同条項を示して警告することが有効になります。それでも効果が無い場合、最終的には裁判所の判断になりますが、法的根拠をきちんと示して対応することで、多くの場合は訴訟に発展する前に自発的に収まります。

居住者からの要望に対し、適切に対応することで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

マンションでWithコロナを実践しよう

2023年も2月に入りました。新型コロナウイルス第8波は収束に向かいつつあり、感染症法上の取り扱いも第2類から第5類への変更が検討されています。いよいよWithコロナ時代の幕開けです。コロナと上手に付き合いながら管理組合活動を活性化していきましょう。今回はWithコロナ時代の感染症対策について説明致します。

マンションの資産価値を維持する上で、マンション内クラスターは防ぐ必要があります。感染者のみならず、濃厚接触者の増加や、風評被害の広がりが懸念されます。その結果、マンション管理に疑義が生じるため、マンションの資産価値の観点でマイナスに働くと思われます。

居住者の皆様にワクチン接種を推奨し、入館時のマスク着用や、アルコール消毒など基本的な感染症対策を徹底することが重要です。（過度な対策は不要ですが、基本的な対策は必要）

次に、３密（密閉空間・密集場所・密接場面）の典型となる、総会・理事会・専門委員会での対策についてです。マンション内の会場が狭い場合は、外部の広い会場を借りて実施しましょう。会場入り口や窓を開放し、換気を十分に行って下さい。その上で、会場入り口での検温とアルコール消毒を徹底します。万一、37.5℃以上の熱が検出された場合は、出席を見送ってもらいます。マスク着用は当然義務化とします。

最後に、理事会はZoom、GoogleMeetや、MicrosoftTeamsなどのWeb会議システムによるリモート参加を、総会は後日YouTobeで動画をを市長する形式での参加を其々認め、同じ空間に一同に会する形での参加を減らす努力をしましょう。

会議をonline（Web上）で実施するためには、多少の設備投資や準備が必要になりますが、Afterコロナになっても、参加方法や参加機会が増えるという点でメリットがあるため、Withコロナにおいて積極的に導入を図って下さい。これを機にonline（Web上）でリモート参加する際のルールを管理規約や使用細則で決めてと安心です。

感染症対策に十分配慮しながら、管理組合の活動を活性化させることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！