長期修繕計画を更新して修繕積立金を充実させよう！

2023年3月も下旬に入っていきます。ここにきてコロナ2019に対する政府の対応も大きく変わり、マスクの着用も任意になりました。Afterコロナを見据え、その波に乗り遅れることが無いよう、管理組合の活動を活性化させていきましょう。今回はマンションの資産価値を維持する上で重要なポイントの２つ目である、「長期修繕計画」と「修繕積立金」について説明します。

区分所有者が毎月納めている修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて決められております。国土交通省のガイドライン（9-10ページの事例）によると、241円／㎡（70㎡の場合16,870円／月）となります。皆様が毎月負担されている金額に比べ如何でしょうか？

ガイドラインより大幅に少ない場合は、積立不足の可能性がありますので、注意が必要です。管理会社と一緒に、長期修繕計画を精査して、必要な項目が漏れなく織り込まれているか、想定工事単価が相場に見合っているかよく確認しましょう。（実際に直近数年に実施された日常修繕工事が、長期修繕計画に適切な金額で織り込まれていたか？大規模修繕工事は何年周期で予定されているか？など。）

マンションの資産価値を維持するためには、必要な工事を適正な金額で速やかに実施するとともに、不要不急の工事を可能な限り後ろ倒しにすることが求められます。施工業者の言いなりで、長期修繕計画で予定されている工事をすべて実施すると、積立金はすぐに枯渇してしまいます。理事会には、すぐに実施が必要な工事と、先送り可能な工事を適切に峻別し、無駄な支出を極力抑えることが求められます。

国土交通省のガイドライン（29，34ページ）でも長期修繕計画は5年毎に見直すことが奨励されています。近年では科学技術の進歩により、資材の耐用年数が伸びているため、大規模修繕工事の周期を延ばすことができます。多くの場合、竣工時に計画された周期（10～15年）より５年ほど延ばし、15～20年周期にすることが可能です。建物診断を受け、外壁タイルに異常が無ければ、長期修繕計画を見直し、足場を必要とする大掛かりでコストのかかる工事を先延ばし、修繕積立金の充実を図っていきましょう。

足場を必要とする工事の周期を15～20年に延ばすことで、60年に４回予定されていた工事を３回に減らすことができます。１回の大規模修繕工事に要する1戸あたりのコストは100万円程度かかると言われておりますので、60年／戸で100万円のコスト削減となります。

長期修繕計画を定期的に見直し、不要不急の工事を先送りすることで、修繕積立金の充実を図り、マンションの資産価値を守っていきましょう！