エレベーターのメンテナンスコストについて

2024年2月も下旬に入っていきます。インフルエンザや、新型コロナウイルスといった感染症が流行しています。手洗いうがいなど基本的な感染症対策を行った上で、管理組合の活動を積極的に進めて行きましょう。今回はエレベーターのメンテナンス費用について説明致します。

エレベーターはほとんどのマンションに設置されています。事故防止のため、メンテナンスは頻繁に行われています。マンション管理費の中で、エレベーターのメンテナンスコストは相当部分を占めています。管理組合としては、安全の確保を第一にしつつ、コストを抑える施策を検討する必要があります。

我が国のエレベーター市場は、三菱、日立、東芝の3社で全体の80％を占めており、これにオースチンとフジテックを加えた5社で独占しております。これらの「メーカー系」列のメンテナンス業者は他のメーカーのメンテナンスを受注することはなく、メンテナンス市場は競争原理が働きにくい状況にあります。エレベーター1基あたり5万円／月程度で高止まりしています。

競争原理を働かせるためには、エレベーターメンテナンスを専業としている「独立系」業者への発注を視野に入れる必要があります。「独立系」業者の経験と実績は「メーカー系」業者と遜色がなく、「独立系」が「メーカー系」に比べ安全性に問題があるということはありません。

「メーカー系」から「独立系」に変更することで、コストは30％程度削減できると言われています。（独立系のメンテナンス費用は、エレベーター1基あたり3.5万円／月程度です。）

エレベーターメンテナンスの契約形態には、「フルメンテナンス契約」と「ＰＯＧ（パーツ、オイル、グリース）契約」があります。前者は部品交換を伴う修理代を含む契約であるのに対し、後者は保守点検に必要な消耗品代のみ含む契約になります。竣工後間もないマンションでは、エレベーターの故障はほどんど生じないため、ＰＯＧ契約で十分であると言われております。

「メーカー系」業者と「フルメンテナンス契約」を結ぶ場合と、「独立系」業者と「ＰＯＧ契約」を結ぶ場合では、メンテナンスコストに大きな差が出ます。「メーカー系」業者は競争原理が働かないことが問題です。

竣工以来「メーカー系」業者と契約している場合は、一度「独立系」業者から見積を取得し、比較することをお勧めします。自分たちのマンションが必要とするサービスを良く見極めることが重要です。

コストに見合ったエレベーターメンテナンスサービスを受けることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

専有部と共用部の境界は？

2024年2月も中旬に入ります。早いもので今年も2ヵ月目に入っています。管理組合の活動は順調に進んでおりますでようか？どのマンションにも必ず懸案事項はあると思います。都度問題を解決していくことが、マンションの資産価値の維持向上の近道です。管理組合の活動を活性化させていきましょう。今回は専有部と共用部の境界について説明いたします。

専有部と共用部の境界は、管理や修繕における責任の所在や、費用負担の観点で非常に重要になります。各マンションによって考え方は異なりますが、概ね、国土交通省が公表しているマンション標準管理規約に準拠して決めていることが多いです。先ずは、管理規約でどのように決められているか確認しましょう。

マンション標準管理規約第7条（専有部分の範囲）

２前項の専有部分を他から区別する構造物の帰属については、次のとおりとする。

一　天井、床及び壁は、躯体部分の除く部分を専有部分とする。

二　玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。

三　窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。

※マンション専有・共用区分図の例（国土交通省「マンション標準指針」69ページ）

バルコニー、窓ガラス、玄関扉は共用部に帰属することになります。従って、管理や修繕における費用負担は、管理組合となるのが一般的です。バルコニーの防水工事や、玄関扉の交換工事は、通常、長期修繕計画に含まれており、管理組合の積立金で行います。

一方、これらは管理規約で専用使用権が付いているため、窓ガラスや網戸の破損については、日常管理の位置づけで、専用使用権を有する区分所有者の責任と費用で行うことになります。

専有部と共用部の境目及び、許容部に付された専用使用権を正しく理解し、管理組合と区分所有者が其々の責任と負担で、適切に管理を行うことで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

複合用途型マンションの管理費の負担割合について

2024年も２月に入りました。寒い日が続きますが皆さま如何お過ごしでしょうか？今年も管理組合の活動を積極的に進めていきましょう。今回は複合用途型（マンションと商業施設）区分所有建物における全体共用部の管理費負担割合について説明いたします。

全体共用部の管理費・修繕積立金の負担割合は、専有部分の床面積の割合（区分所有法第14条１項）をベースに管理規約で定められています。マンションと商業施設の負担割合は普段あまり意識されないかもしれませんが、大きなお金が動く大規模修繕工事のタイミングで、問題が浮き彫りになることがあります。

大規模修繕工事の見積書を取得したところ、見積額が積立額を大きく超過しており、その原因が、商業施設の通路（全体共用部）にアーケードのような形で設置されている庇（ひさし）であることが判明しました。

商業施設の顧客を雨から守るための庇ですが、全体共用部に設置されている以上、規約で特段の定めがない限り、専有面積の割合でマンション区分所有者も負担することになります。

マンション区分所有者の立場からすると、商業施設のための設備であるにも関わらず、マンション管理費（又は、修繕積立金）から修繕費を支出することには抵抗があります。

一方、商業施設区分所有者の立場からすると、集客のために重要な設備であるにも関わらず、修繕を行うためには、マンション区分所有者の同意が必要なことに疑問を感じます。

費用の負担割合は、原則専有部分の床面積の割合（同法14条１項）になりますが、形状、面積、位置関係、使用目的及び、利用状況並びに、区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者の利害の衡平が図られるよう（同30条３項）、管理規約で定める（同30条１項）ことができます。

この問題は、庇が商業施設の顧客のための設備であるにも関わらず、管理規約に区分所有者の衡平が図られるような規定を設けていない点で、管理規約の不備が原因と考えられます。

マンションと商業施設は目的が異なるため、区分所有者間の利害は基本的に一致しません。

区分所有者の利害の衡平が図られるような規約を設けることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！