インターネット掲示板を有効活用しよう！

2024年1月も第2週目に入ります。幸先の良い活動がスタートできましたでしょうか？所有するマンションの資産価値維持向上のため、今年も全力で取り組んで参りましょう。今回はインターネット掲示板について説明いたします。

マンションには多くの周知や告知の文書があります。これらは紙に印刷され、エレベーター内や、エントランスに掲示されたり、各戸に投函されたりします。掲示は細かな部分まで把握することが難しい一方、各戸投函はその都度コストと労力がかかります。これを補完するコミュニケーションツールが、インターネット掲示板です。紙による掲示や投函を廃止することは難しいですが、紙と併用することで、効果的かつ効率的な周知や報告をすることができます。

インターネット掲示板の主な機能

掲示板⇒区分所有者や居住者が適時に詳細を確認でき、紙と印刷コストを削減できる。

意見箱⇒区分所有者や居住者から管理組合や管理会社へ質問しやすくなる。（意見収集機能）

書庫⇒管理規約、議事録、長期修繕計画書などを紙で保管する必要がなくなる。

スケジュール⇒年間行事や大規模修繕工事の流れをいつでも確認することができる。

「必要な時に、必要な情報を確認することができる」点がインターネット掲示板のメリットです。また、WEBサイト上でのやり取りになるので、利用者（区分所有者・居住者）が電話番号やメールアドレスなどの個人情報を開示する必要が無い点で、プライバシーやセキュリティ保護の観点からもメリットがあります。

インターネット掲示板は、マンション管理適正化推進センター（国土交通大臣指定）が運営する「マンションみらいネット」（年間使用料2万円）や、ニュースビット社が運営する「マンボー」（使用料無料）などがあります。

プライバシーやセキュリティに配慮しつつ、効果的かつ効率的な情報伝達手段を確保することで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

2024年の課題

2024年1月に入りました。新年あけましておめでとうございます。今年もマンションの資産価値を維持するための動画を全力で作成して参ります。管理組合チャンネルをよろしくお願い致します。今回は2024年の展望について説明致します。

昨今のキーワードとして、マンション管理適正評価制度と第三者管理方式の2つが挙げられます。

マンション管理適正評価制度とは、マンション管理業協会が2022年4月からスタートした評価制度です。開始直後は多くのマンション管理組合が様子見の状態でしたが、1年半余りが経過し、少しずつ登録申請するマンションが増えてきました。マンションの管理状態や、管理組合の運営の状態を星5つから星0までの6段階で評価するものですが、星2つ以下は事実上ありませんので、実態としては星5つから星3つの3段階評価と言えます。評価は、管理体制、建築・設備、管理組合収支、耐震診断関係、生活関連の5項目です。これらの殆どは、管理組合が管理会社に対し委託している業務であり、評価には管理会社名も明記されます。管理組合が評価を受けるという建前になっていますが、実際は、管理会社のランキングという側面が強いのです。管理を受託しているマンションの星5つ獲得数や獲得率は、管理会社として重要な指標になります。管理会社は、「管理組合が申請するのであれば協力しますよ」というスタンスですが、評価が低ければ管理会社の評価が問われますので、本制度を主導している一部の大手管理会社を除き、殆どの管理会社は戦々恐々としているのが実情です。「申請するからには、星5つを取りたい」と思うのは、私たち管理組合だけでなく、むしろ管理会社の方がその動機が強いです。マンションの資産価値の維持向上は管理組合と管理会社が同じ方向を向き、協力して初めて実現します。管理組合と管理会社が目標を明確にし、管理会社を本気にさせる上で、本評価制度はとても有効だと考えます。管理組合としては、管理会社に本気で業務に取り組んでもらうための動機付けとし、マンションの資産価値を維持・向上させるために、積極的に登録すべきと考えます。登録料も微々たるものであり、登録を躊躇する理由は見当たりません。

第三者管理方式とは、管理組合の運営を専門家（管理会社やマンション管理士など）に委ねることです。現在多くのマンションでは区分所有者が輪番で理事を担い、自ら管理組合を運営する「理事会方式」を採用していますが、昨今、区分所有者の高齢化や投資用マンションの増加し、理事のなり手不足という問題が健在化したことで、「第三者管理方式」が選択肢として挙がるようになってきました。2023年から一部の管理会社が、新築マンションや管理不全が深刻なマンションに対し「第三者管理方式」での管理を積極的に売り出しています。リゾートマンションや投資用マンションでは既に普及していますが、一般のファミリー向けのマンションへの早期普及は難しいと考えています。その理由は、管理コストが高いことにあります。第三者管理方式は専門家に対価を支払って管理を委ねるため、区分所有者が理事となり自ら管理する場合に比べコストが掛かります。更に、区分所有者は修繕を行うにあたって、相見積もりを取得したり、コンペを実施して、最も経済的合理性が高い業者に発注しますが、第三者は提携業者に発注するため、経済的合理性は大幅に損なわれます。効果的かつ効率的に管理組合を運営するためには、「理事会方式」であることが必須と考えております。また、第三者方式を採用した場合でも、区分所有者の責任が免れるわけではありません。高コストによる不利益は全て、管理費及び修繕積立金の値上げという形で、区分所有者が被ることになります。マンションの資産価値を維持・向上させるためには、従前通り、「理事会方式」を採用すべきであると考えます。

又、2024年問題として、運送トライバーの勤務時間制限がスタートします。管理組合としても再配達を防ぐ施策が必要になります。一定の条件を満たすと、国土交通省が宅配ボックス設置に補助金を支給する予定です。宅配ボックスが無いマンションは是非、ご検討下さい。

「理事会方式」を採用しつつ、「マンション管理適正評価制度」を有効に活用し、管理会社と目標を一にすることで、マンションの資産価値を守って行きましょう！

管理委託費の内容を精査しよう！

2023年もいよいよ晦日です。新年を迎える準備はできていますでしょうか？皆さまのマンションは適切に管理できていますか？来年も皆さまのマンションの資産価値維持向上のために、全力を尽くして参ります。今回は管理委託契約について説明致します。

私たちマンション管理組合は、マンション管理会社と「管理委託契約」を締結しています。多くの場合、管理委託契約書は、国土交通省が公表している標準管理委託契約書に基づいて作成されます。管理委託契約書の写しを入手し、自分たちのマンションがどのような条件で管理委託契約を締結しているのか確認しましょう。

標準管理委託契約書と異なる内容がある場合は、管理組合として不利な内容になっていないか確認が必要です。管理組合にとって不利な内容があれば、管理会社に改定を求めましょう。

管理委託契約は通常、事務管理業務、管理員業務、清掃業務、建物・設備管理業務の4つの内容に分かれております。

これらの具体的な内容を確認し、管理会社がきちんと契約内容を履行しているか確認する必要があります。万一、できていない内容があれば、その分管理委託費を減額頂くよう、管理会社に申し入れましょう！以下、標準管理委託契約のうち、重要な論点を抜粋します。

緊急時の業務（第8条）⇒緊急時は管理組合の指示を待たず管理会社の判断で実施できる。

有害行為の中止要求（第11条）⇒迷惑行為に対しては管理組合に代わり中止を要求できる。

管理規約の情報提供等（第14条）⇒宅建業者の求めに応じ管理規約等の情報を提供できる。

管理業務を適時適切に行う目的で管理会社には、一定の権限が認められています。管理会社が認められている権限を正しく行使しているか管理組合として確認する必要があります。

管理委託契約の内容を正しく把握し、管理会社に適切に権限を行使してもらうことで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

管理組合の書類を電子化しよう！

2023年12月も最終週に入ります。早いもので今年も年の瀬です。皆さんのマンションでは、資産価値の維持・向上を図るため、今年はどのような活動ができましたでしょうか？十分に活動できた管理組合がある一方、殆ど手つかずの管理組合もあると存じます。思い通りに進めることができなかった管理組合の皆さん、来年こそ、マンションの資産価値の維持・向上を目的とした活動を積極的に展開していきましょう！今回はマンション管理組合で管理する書類の電子化について説明致します。

マンションには多くの書類が存在します。竣工後数十年経つとかなりの量になります。集会室や管理員室の書棚、管理会社内、理事長宅に山積みになっているのではないでしょうか？マンション内には保管する場所が無いうえ、必要な時に必要な書類を探し出すことが難しくなります。

管理組合で必要になった時、関係者（区分所有者、理事、監事、管理会社）が必要な書類を直ちに利用できる環境を整えることが求められます。

※主な管理書類

・議事録（総会議事録、理事会議事録、委員会議事録）

・周知文（注意喚起、案内など）

・管理規約、使用細則（最新のもの）

・長期修繕計画書、図面など

・契約書類（管理委託契約書、重要事項説明書など）

先ずは、紙で保管されている資料の電子データ（ＰＤＦ）化を管理会社に依頼することから始めましょう。電子データ（ＰＤＦ）をクラウド上に保管し、関係者にアクセス権限を付与することで、必要な人が、必要な時に、必要な資料を閲覧することができます。

書庫機能が付いた電子掲示板を安価（マンションみらいネット）や、無料（マンボー）で使えるサービスもあります。ログインにはパスワードが必要であり、セキュリティ対策も十分にされております。これらを積極的に利用しては如何でしょうか？管理組合の活動が効率的かつ効果的なものになります。

マンションの管理に必要な資料を必要な時に利用できる環境を整えることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

騒音問題を解決しよう！

2023年12月も下旬に入っていきます。年の瀬ですね。皆さん積み残しの案件はありませんか？悔いを残さないよう最後まで全力を尽くしましょう。今回は騒音問題について説明致します。

騒音は、ペットのマナーやたばこの煙問題と並んで、マンションの３大苦情の１つとされております。集合住宅には「騒音の発生元を特定するのが難しい」という特徴があり、管理組合でも取り扱いが難しいテーマになります。

マンションで発生する音は「空気伝搬音」と「固体伝搬音」に分かれます。

・空気伝搬音⇒ペットの鳴き声、話し声、管弦楽器、室外からの騒音、スピーカーからの音

・固体伝搬音⇒歩行音、ドアを閉める音、換気扇の音、打楽器・スピーカーからの重低音

空気伝搬音は「音」、個体伝搬音は「振動」のイメージです。空気伝搬音は上下両隣など隣室から聞こえる程度ですが、固体伝搬音は建物の構造（床・天井・壁・梁・配管など）を伝って想像以上に遠くまで音が伝わります。配管が糸電話の役割を担い、遠くの住戸から音が伝わることがあります。上下両隣が騒音の原因と思い込むことで、トラブルになることもあります。

先ずは、「マンションの構造による音の伝わり方」を居住者の皆さまに理解頂く必要があります。苦情が管理組合に持ち込まれた場合、いきなり騒音元と思われる住戸に注意するのではなく、区分所有者、居住者全員に対し、音の伝わり方を周知するところから始めましょう。

管理組合が、マンション内での音の伝わり方をクローズアップし、居住者の皆さまに関心を持って頂くことで、「お互い気を付けよう！」という機運ができ、この段階で解決することも考えられます。

これで解決しない場合は、居住者全員に対し注意喚起をしましょう。音の伝わり方に関心がある状況で、注意喚起を受けることで、ようやく気付くというケースもあります。

これでも解決できなければ、やむを得ず、対象住戸の周辺に絞って注意を促す形にしましょう。この段階ではマンション全体で音に対する意識が高まっているので、自覚がある方にはプレッシャーになるはずです。何度か注意を促すうちに、自発的に収まる可能性が高いです。

ここまで手順を踏んでも改善が見られない場合は、「共同の利益に反する行為」（標準管理規約第66条）として厳格に対応する必要があります。

多少時間がかかりますが、効果的かつ効率的に解決させるためには、手順を踏んで進めていくことが必要です。

騒音の苦情に適切に対応し、快適な住環境を整えることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

専門委員会で議論を深め合意形成を進めて行こう！

2023年12月も中旬に入っていきます。未着手の案件はありませんか？今年の課題は今年のうちに片づけていまいましょう。

今回は専門委員会について説明します。

専門委員会とは、「大規模修繕委員会」「管理規約改定委員会」など、高額なお金が動くテーマや、区分所有者・居住者の利害に絡むテーマについて、それぞれ関心・専門知識・利害がある区分所有者を「委員」とし、理事会の諮問機関として活動する組織です。

理事会には任期（通常1～2年）があるのに対し、専門委員会は任期がありませんので、テーマが完結するまで同じメンバーで協議できる点が優れています。大規模修繕や管理規約など金額的・質的に重要なテーマについては、このように多くの区分所有者が関与できる機会を設けることで安心感が生まれます。

但し、理事会の諮問機関である、専門委員会が、理事会と対立したり、認識に相違が出ると意味が無いので、理事も専門委員会のメンバーに名を連ねるなど、理事会と歩調を合わせて進めて行くことが重要です。

毎年、総会で鋭い質問をする区分所有者が数名いると思います。その結果、総会がスムーズに進行できないこともあります。これは、一般の区分所有者が、管理組合の意思決定に関与できるのが、総会に限られているからです。

このように問題意識の高い区分所有者に専門委員会に参加頂くことが重要になります。忙しくて毎回出席できないかもしれませんが、会議録を配布することで、情報共有はできます。これが上手く機能すれば、総会で鋭い質問をしていた方を、回答する側に持っていくことも可能になります。（昨日の敵が今日の味方）

このように専門委員会は、単に重要なテーマを話し合うに留まらず、マンション内の「合意形成」の有効な手段になります。その点を意識して、区分所有者・居住者への「周知」にも力を入れていきましょう。

専門委員会を有効に機能させ、スムーズに合意形成を図ることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

管理費の滞納は早期に解決させよう！

2023年も12月に入りました。エントランスにクリスマスツリーを設置しているマンションも多いのではないでしょうか？早いもので今年もあと1ヵ月を切りました。今回は管理費の滞納への対処方法について説明致します。

私たち区分所有者は、毎月の管理費及び、修繕積立金を口座引落によって、管理組合に収めています。管理費の滞納は何らかの事情によって、引落がかからなかったことを契機に始まることが多いです。引落口座への振替忘れなど、些細なことから始まるのですが、管理費は月額数万円と比較的高額なことから、2ヵ月分、３ヵ月分と溜めてしまうと、支払いが難しくなることも珍しくありません。管理組合による月内の早期発見が何より重要です。当月中に発見し督促すれば、大事に至る可能性は低くなります。

管理会社との管理委託契約で、通常は管理会社が督促を行う取り決めになっております。（標準管理委託契約別表第１事務管理業務、1基幹事務、（2）出納、➁管理費等滞納者に対する督促）口座振替日に引落ができなかった区分所有者がいた場合は、口座振替日の翌日に管理組合に報告してもらうよう、予め管理会社の担当者に伝えておくことが重要です。管理委託契約では、「管理会社は支払期日から6ヵ月間督促をする」と定められており、それ以降は管理組合の役員が自ら督促を行う必要があります。管理会社に契約で定められた期間をフルに督促してもらうためには、早期発見、早期報告が必須になります。また、管理費債権は5年で時効により消滅するため、管理組合としてはその点についても細心の注意が必要です。

管理会社が督促をしてくれる期間である６ヵ月で必ず解決するためには、管理組合としては、その半分である３ヵ月以内での解決を目標に定めるのが有効です。「滞納開始⇒管理組合への報告⇒電話による督促⇒訪問による督促⇒書面による督促⇒内容証明郵便による督促」これを３ヵ月以内に実施するのがポイントです。内容証明郵便が届くことで、滞納者の多くは焦って、自ら解決に動き出します。３ヵ月以内に内容証明郵便による督促まで持っていくことを予めマニュアル化しおくのが望ましいです。

多くの場合、このマニュアル通りに督促を進めれば解決できますが、それでも解決できない場合は、背後に大きな問題があることが想定されるため、長期化が懸念されます。管理会社が対応してくれる６ヵ月が過ぎるまで、残り３ヵ月。ここで何とか解決の目途をつけることが大事になります。滞納者に滞納額の一部を支払ってもらうか、支払計画書を提出してもらうことで、支払意思があることを明確にし（承認）、時効が進まないようにします（民法152条1項）。粘り強く丁寧に督促を続け、6ヵ月以内での解決を目指しましょう。

毎月、区分所有者からお預かりしている管理費や修繕積立金は、区分所有者共有の財産です。管理費滞納行為は、共有財産を毀損する（マンションンの資産価値を下げる）行為なので、これを放置したり、黙認したりしてはいけません。毎月管理費をきちんと収めている区分所有者から、管理組合が責任を問われることになります。

対応が発生したら、「早期発見、早期対応、早期解決」が鉄則です。6ヵ月以内に解決することで、マンションの資産価値を守っていきましょう！