コロナ禍の管理組合運営方法を考えよう

 2022年1月もあと2日です。早いものですね。オミクロン株による新型コロナウイルス第6波は全国に急激に拡大しています。感染しても軽症か無症状の場合は多いようですが、感染すると周囲の人が濃厚接触者に指定され、出社制限等の行動制限を掛けられるため注意が必要です。管理組合を運営するうえで、その点を十分留意の上、感染拡大防止策をとっていきましょう！今回はコロナ禍での運営方法を考えます。

2022年はwithコロナからafterコロナに向けた年になります。withコロナがいつまで続くか分かりませんが、withコロナの充実はafterコロナで優位に立つチャンスでもあります。afterコロナを見据え、攻めの姿勢で取り組んでいきましょう！

withコロナの施策⇒「3密」を防ぐため、リモート会議を普及させていく

afterコロナの施策⇒「人口減少」「高齢化」が進行し役員のなり手が不足が深刻化する

afterコロナで、マンションの資産価値を維持していくためには、外部（遠隔地を含む）に居住する区分所有者が管理組合の活動に参加できるかがポイントになります。管理組合は全ての区分所有者で構成されますので、居住・非居住に関わらず等しく管理組合に関与する義務があります。しかし、非居住の区分所有者が理事・監事として管理組合に関与するためには、リモートで会議ができる環境を整える必要があります。

このように、withコロナの施策は、afterコロナの施策に直結しています。afterコロナを見据え、リモート会議導入に向けた対策と投資を積極的に行っていきましょう！

対策⇒管理規約・細則など法的な面で環境整備を実施（リモート会議を明文化する）

投資⇒ビデオカメラ、マイク、スピーカー、モニター、WiFiなど

afterコロナを見据えたwitheコロナ施策行うことで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

管理組合の目的を再確認しよう！

2022年1月も早くも下旬に入っていきます。新型コロナウイルスはオミクロン株か急激に拡大しており、各地でまん延防止等重点措置が布かれています。引き続き感染拡大防止策徹底しながら管理組合の活動を続けていきましょう！今回は本ブログのメインテーマの再確認です。

 管理組合の目的→「所有マンションの資産価値の維持・向上」

管理組合が意思決定を行う上での判断基準は正に、「マンションの資産価値の維持・向上に資するか？」になります。マンションの区分所有者は所有するマンションの資産価値を維持・向上させる目的で、毎月決して安くない額の管理費を、管理組合に納付しています。管理組合は区分所有者から集めた管理費の大部分を管理会社に対する業務委託費に充てています。

このことから、管理会社に対価に見合った働きをしてもらうことが、マンションの資産価値を資産価値を維持向上させる上で最も重要なことだと言えます。管理会社が私たちが支払っている管理委託費に見合った働きをしない（又はできない）場合、マンションの資産価値は下落します。

区分所有者から委託を受けた理事は、区分所有者に代わって、マンション管理会社の働きを監視する義務があります。管理会社が対価に見合った働きをしない場合は、理事が管理会社を適切に指導監督しなければなりません。

但し、対価以上のサービスを要求してはいけません。昨今では管理会社が採算重視に舵を切ったため、適正な利益を得ることができないマンションから撤退する例が相次いでいます。対価以上の要求をするマンションの管理を引き受ける管理会社は無いので注意が必要です。

マンションの資産価値を維持・向上させる上でのキーマンは管理会社の担当者（一般的にはフロント担当と呼ばれています）になります。管理会社を儲けさせても、損をさせてもうまくいきません。理事は担当者と密に連絡を取り合い、信頼関係を構築していく中で管理会社から「対価に見合った働き」を引き出すことが必要になります。

管理組組合の目的を正しく理解し、管理会社から対価に見合った働きを引き出すことで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

マンション非居住の区分所有者への対応

 

2022年1月も中旬に入ります。オミクロン株による感染拡大が続いており、まん延防止等重点措置の適用地域が広がっていきています。第6波に備えて感染拡大防止策を徹底致しましょう。今回は非居住の区分所有者への対応について説明致します。

区分所有者には居住や非居住（賃貸）に限らず、所有者として同等の権利と義務があります。

・賃借人に区分を貸して賃料を得る権利

・管理費及び、修繕積立金を納める義務

・理事又は監事を輪番で引き受ける義務

賃料を得る権利と管理費を支払う義務は広く知られていると思いますが、理事や監事など管理組合の役員は実際に居住している人が対象であると考えている人も少なくないと思います。しかし、外部に住んでいることを理由にこの義務が免除されることはありません。（標準管理規約35条2項）特に、遠方に居住している人は「総会や理事会に出席することが難しいので止むを得ない」と思われていることも多いです。しかし昨今では、Withコロナ・Afterコロナを見据え、リモート会議を整備している管理組合も多くあります。非居住であってもリモートで役員会に出席することは可能です。

また、非居住者に役員就任義務を免除すると、居住している区分所有者の負担が重くなり、公平を逸することになります。また、代人料を納めることで、役員就任義務を免除しているマンションもありますが、役員のなり手がいなくなった場合の解決方法を失うことになるため注意が必要です。

非居住の区分所有者にも義務を果たしてもらうためには、決して「音信不通にしないこと」です。連絡が取れなくなると、役員の就任を要請できなくなるだけはなく、管理費滞納や、災害時への対応も十分に行うことができなくなり、資産価値の維持向上に疑義が生じます。全ての区分所有者に対し、携帯番号+α（自宅・職場・実家）など複数の連絡先を届けることを義務化しましょう。

非居住を含め全ての区分所有者に義務を果たさせることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

居住者からの苦情への対応

2022年も1週間が経ちました。年末年始の人流増加に伴い、新型コロナウイルスの新規感染者増加が心配されます。第6波の影響を少しでも和らげることができるよう、管理組合としても引き続き感染拡大防止策を徹底していきましょう。今回は居住者からの苦情への対応について説明致します。

居住者からの苦情の多くは、マナー（使用細則）違反に関するものです。「夜中に洗濯機の音が気になり眠れない」「隣室のタバコの煙の臭いが洗濯物に付着する」「共用部にペットの糞尿が放置されている」など。住民同士の直接のトラブルを避けるため、このような問題があると、管理会社を通じて管理組合に苦情が寄せられることが多いです。

管理組合としては、このような問題が寄せられた場合、速やかに対応する必要がありますが、マナーの問題は個々によって感じ方や、寛容性が異なるので、対応方法は難しいです。一方の当事者の言い分を鵜吞みにすることはできませんので、管理組居合として事実関係を確認する必要があります。確認が取れるまでは、一般的な注意喚起に留めるのが妥当です。

事実関係が確認できた後は、管理規約に基づいて対応する必要があります。標準管理規約第66条に「区分所有者の共同の利益に反する行為」をした場合はペナルティーが科せられています。多くのマンションでは標準管理規約に沿ってこの条項が入っていると思いますので、迷惑行為については、「共同の利益に反する行為」として毅然とした対応が求められます。

具体的には、「行為の停止、専有部分の使用禁止、競売請求」(区分所有法57-59条）が挙げられます。マナー違反をしている本人に、同条項を示して警告することが有効になります。それでも効果が無い場合、最終的には裁判所の判断になりますが、法的根拠をきちんと示して対応することで、多くの場合は訴訟に発展する前に自発的に収まります。

居住者からの要望に対し適切に対応することで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

感染症対策を理解する

 2022年１月１日です。今年も管理組合チャンネルをよろしくお願い致します。年が明けて早々ですが、今年も新型コロナウイルスと共存と年になりそうです。オミクロン株の感染拡大が広がり、各地で市中感染が確認されています。新年早々、第６派に突入しそうな感じです。今回は復習を兼ね、マンションでの感染症対策について説明致します。

マンションの資産価値を維持する上で、マンション内クラスターは防ぐ必要があります。感染者のみならず、濃厚接触者の増加や、風評被害が広がりが想定されます。その結果、マンション管理に疑義が生じるため、マンションの資産価値の観点で大きなマイナスになるためです。

先ず、居住者の皆様にワクチン３回目のブースター接種は積極的に受けて頂く必要があります。そのうえでエントランス入り口にアルコール消毒を設置し、入館時の手指消毒を徹底しましょう。エレベータのボタンを押す前に消毒することで、一定の効果が期待できます。

続いて、共用部ではマスクの着用を義務化しましょう。外出時には概ねマスクを着用していると思いますが、住戸内ではマスクを外している方が多く、郵便受けに行く際、うっかりそのままの状態で共用部に出てしまうことがありますので、注意を促しましょう。

最後に、３蜜（密閉空間・密集場所・密接場面）の典型となる、総会・理事会・専門委員会での対策についてです。マンション内の会場が狭い場合は、外部の広い会場を借りて実施しましょう。会場入り口や窓を開放し、換気を十分に行って下さい。その上で、会場入り口での検温とアルコール消毒を徹底します。万一、検温で37.5℃以上の熱が検出された場合は、出席を見送ってもらいます。マスクの着用は当然義務化とします。

更に、理事会はZoomなどWeb会議システムによるリモート参加を、総会は後日YouTobeで動画を視聴する形式での参加をそれぞれ認め、実際の出席者を減らす努力をして下さい。

会議をZooｍやYouTobeで実施するためには、多少の設備投資や準備が必要になりますが、Afterコロナにおいても、参加方法や参加機会が増えるという点でメリットがあるため、積極的に導入を検討下さい。また、リモート参加のルールを管理規約で定めておくと安心です。

感染症対策に十分配慮しながら、管理組合の活動を活性化させることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！