長期修繕計画の更新と修繕積立金の充実

2025年5月も最終日です。朝夕の寒暖差が大きく、大気の状態が不安定な日が増えてきました。これから25℃以上の夏日や30℃以上の真夏日も増えてきます。全国各地で局地的豪雨が発生しておりますので、浸水対策を十分行っていきましょう。今回は長期修繕計画と修繕積立金について説明いたします。

区分所有者が毎月納めている修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて決められております。国土交通省のガイドラインのモデルケースは、月額241円／㎡（70㎡の場合16,870円／月）となります。尚、目安の幅（206～356（円／㎡・月）です。皆様が毎月負担されている金額に比べ如何でしょうか？

ガイドラインより大幅に少ない場合は、積立不足の可能性がありますので、注意が必要です。管理会社と一緒に、長期修繕計画を精査して、必要な項目が漏れなく織り込まれているか、想定工事単価が相場に見合っているかよく確認しましょう。（実際に直近数年に実施された日常修繕工事が、長期修繕計画に適切な金額で織り込まれていたか？大規模修繕工事は何年周期で予定されているか？など。）

マンションの資産価値を維持するためには、必要な工事を適正な金額で速やかに実施するとともに、不要不急の工事を可能な限り後ろ倒しにすることが求められます。施工業者の言いなりで、長期修繕計画で予定されている工事をすべて実施すると、積立金はすぐに枯渇してしまいます。理事会には、すぐに実施が必要な工事と、先送り可能な工事を適切に峻別し、無駄な支出を極力抑えることが求められます。

国土交通省のガイドラインでも長期修繕計画は5年毎に見直すことが奨励されています。近年では科学技術の進歩により、資材の耐用年数が伸びているため、大規模修繕工事の周期を延ばすことができます。多くの場合、竣工時に計画された周期（10～15年）より５年ほど延ばし、15～20年周期にすることが可能です。建物診断を受け、外壁タイルに異常が無ければ、長期修繕計画を見直し、足場を必要とする大掛かりでコストのかかる工事を先延ばし、修繕積立金の充実を図っていきましょう。

足場を必要とする工事の周期を15～20年に延ばすことで、60年に４回予定されていた工事を３回に減らすことができます。１回の大規模修繕工事に要する1戸あたりのコストは140万円程度かかると言われておりますので、60年／戸で140万円のコスト削減となります。

長期修繕計画を定期的に見直し、不要不急の工事を先送りすることで、修繕積立金の充実を図り、マンションの資産価値を守っていきましょう！