管理組合をオンラインで運営しよう

2025年も最終週に入ります。連日猛暑日が続きますが、皆さま如何お過ごしでしょうか？室内では空調を整え、健康管理に十分留意しましょう。昨今の気象状況では、いつどこでゲリラ豪雨が起きても不思議ではありません。地域の排水能力を超えると内水氾濫が発生します。管理組合として対策を検討しましょう。今回は、Afterコロナの理事会・総会運営について説明いたします。

コロナ禍での総会では。３密を防ぐことが求められた中、標準管理規約42条3項に従って必ず期末から3ヵ月以内に総会を開催しなければならないのか？が論点になりました。コロナ禍ではやむを得ず人を集めて、従前通りのスタイルで総会を実施した管理組合が多かったのではないでしょうか。

標準管理規約を良く読んでみると、リアルの会議室で開催することを義務付ける記述はなく、オンラインでの会議を禁止する記述もありません。現状の管理規約を変更することなく、WEB会議システム等を用い、オンラインで総会を開催することは可能です。

それでも、標準管理規約にオンライン会議の有効性が明文化されていないことで、不安定な状況にありました。

そのような状況下、国土交通省は標準管規約を改正し、「理事会及び、総会は、WEB会議システムを用いた会議を含む」ことを明文化致しました。当然のことを敢えて明文化したに過ぎませんが、有事の際、理事が安心して当然の判断を下せる点で優れていると考えます。

管理組合としては、これに留めるのではなく、Afterコロナの施策として、非居住の区分所有者も容易に参加できるよう、WEB会議システム等を用いたオンラインの理事会を、理事のなり手不足解消の手段として積極的に活用しましょう。また、管理規約が古いままの場合は、標準管理規約の内容に合わせる形で管理規約を変更しておきましょう。

ヤル気のある非居住の区分所有者を、管理組合に取り込むことで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

防災設備の点検をしよう

2025年7月も下旬に入ります。連日の猛暑なので、体調には十分注意しましょう。今回は防災設備について説明いたします。

マンションの主な防災設備

・消防設備（スプリンクラー・ガス検知器・煙感知器）

・避難はしご

・非常用発電機

・免振装置（免振ゴム・オイルダンパー）

消防設備点検は通常年２回行われます。管理会社に委託された検査員が各住戸を巡回して、ガス検知器や煙探知機が正常に機能するかテストします。点検には各住戸に立ち入る必要があるため、在宅している必要があります。

防犯上、検査員を入れることに不安を覚える方もいらっしゃると思います。マスク着用やなど、感染への懸念を払しょくするなど、点検を受けやすい環境を整えましょう。

有事に消防設備が正常に稼働しないと、周囲の住戸に多大な迷惑がかかります。点検を受けなかったことが原因で被害が拡大した場合、損害賠償責任を追及される可能性があります。都合によりどうしても受けられない方は、次回は必ず受けてもらえるよう調整しましょう。

避難はしごはバルコニーに設置されており、高層階から地上まで安全に避難する設備です。有事に備え、避難はしごが設置されている場所と、使用方法を確認しておく必要があります。避難はしごが設置されている場所を周知し、使用方法を説明する機会を作って下さい。

避難訓練の際、実際に体験してもらうのも一案です。使用方法の動画を配信するのも有効です。

非常用発電機は、オイルを燃料に動力を作る装置です。定期的にオイルの劣化具合を確認の上、実際に発電できるか稼働させてみる必要があります。メーカー推奨の耐用年数を超えても直ちに交換する必要はありませんが、定期的に点検を受けることは必須です。

免振装置は高層マンションに設置されております。耐用年数は建物に準じますので、竣工時に適切に設置されていれば、劣化などの心配はありません。

但し、東洋ゴム製の免振ゴムや、カヤバ製のオイルダンバーは、メーカーの検査データ偽装が社会問題になりましたので、東洋ゴムやカヤバの製品が使われている場合は注意が必要です。交換を要求しましょう。

主な防災設備の特徴を正しく把握し、適切に維持管理することで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

管理組合を有効に機能させよう！

2025年7月も中旬に入っていきます。梅雨の猛暑日連続するかつてな異常気象です。既に全国で梅雨は明けているように思います。これからは、線状降水帯、台風、ゲリラ豪雨など排水能力を超える局地的な豪雨の季節です。全国どこで内水氾濫による浸水被害が発生してもおかしくない状況です。管理組合として適切に対応しましょう。今回は管理組合の活動を有効に機能させる方法について説明いたします。

管理組合を有効に機能させるためには、この構成と関係性を正しく理解する必要があります。管理組合は全区分所有者から選任された管理会社、理事、監事によって構成されております。監事からチェックを受ける理事が、管理会社に適切な指示を出す形で業務を執行し、管理会社は理事会の決定に基づいて管理業務を実行する関係にあります。

【ポイント】

①区分所有者から信頼を受けた理事が、（利益相反取引をしない）

➁自ら主体的に管理業務の執行を行い、（輪番だけでなく立候補）

③管理会社が対価に見合う働きをする。（管理会社へ適切な指示）

「理事が自ら主体的に動くこと」、「管理会社に対価に見合う働きをする能力があること」が要件になります。何れにしても、理事と管理会社がキーになることは間違いありません。

管理会社の構成と関係性を正しく理解し、有効に機能させることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

監事の役割について考えよう

2025年も7月に入りました。雨量が少ないものの局地的な豪雨に見舞われるケースがあります。梅雨が明けても豪雨には気を付けてください。今回は監事の役割について説明いたします。

監事は理事と同様に総会で選任される管理組合の役員ですが、理事長、副理事長、会計担当理事、広報担当理事などのように、マンションの管理を執行する上での役割はありません。監事は理事会に出席して理事の仕事ぶりをチェックする役割を担います。理事が適切に業務執行を行っているかチェックすることで、間接的にマンションの管理に携わることになります。

毎年開催の総会で、監事は「業務監査」と「会計監査」を行い、監査報告書を作成して、その結果を区分所有者に報告します。

業務監査「理事の業務執行について、不正や規約に違反する事実はありません。」

会計監査「貸借対照表、収支報告書は適正と認めます。」

理事は管理会社に指示を出し、区分所有者から預かったお金を適切に使用して、日常管理を実施する権限と責任があります。理事が適切に権限を行使すれば、マンションの資産価値を維持向上させることができますが、適切に行使しなければ、マンションの資産価値を維持することはできません。監事は、理事が区分所有者から与えられた権限を適切に行使しているかチェックし、区分所有者に報告することで、間接的にマンションの資産価値維持向上に寄与しています。

チェックのポイントは、理事の業務執行が「マンションの資産価値維向上に資するかどうか？」です。監事は、理事がマンションの利益を犠牲にして、自己の利益を追求しているような場合、それを阻止する権限と責任があります。理事が自ら軽々する工務店にマンションの修繕工事を発注するなど、理事と管理組合の間で利益相反の疑いのある取引（標準管理規約37条の2）については、特に注意が必要です。

監事の役割を理解し、正しく機能させることによって、マンションの資産価値を維持していきましょう！