管理委託費に見合ったサービスを受ける

 

2021年6月も最終週に入ります。東京オリンピック（東京2020）の開幕も1ヵ月を切りました。新型コロナウイルスはワクチン接種が進んている一方、インド株による感染拡大が続いています。引き続き感染拡大防止策を取りながら活動を行っていきましょう。今回は管理委託契約の更新について説明致します。

管理会社は大きなトラブルがない限り、竣工時から変わっていないことが多いと思います。毎年定時総会で「管理委託契約締結」議案を承認することで管理委託契約が更新しています。総会の時に重要事項説明書が配布されると思います。重要事項説明書には管理会社と管理組合が締結している管理委託契約書の内容が記載されています。

重要事項説明書に記載されている内容は基本的に毎年同じですが、一度内容を精査してみましょう。管理会社に委託している業務は以下の4つに大別されます。

事務管理業務（フロント担当に対する報酬）

管理員業務（管理員に対する報酬）

清掃業務（清掃員に対する報酬）

建物・設備業務（各種点検作業員に対する報酬）

ほとんどが管理会社の社員や管理会社の下請け業者に対する人件費で構成されています。マンションの共用部の管理には多くの人が関わっていることが分かります。事務管理業務、管理員業務、清掃業務はその仕事ぶりを具体的に目にすることが多いので、対価に見合ったサービスを受けられているかイメージしやすいですが、建物・設備業務にも以外と多くのお金がかかっています。これらは電気、空調、給排水、エレベータ、機械式駐車場等の点検費用が中心になります。各種点検の内容や頻度については、管理会社にヒアリングして精査する必要があります。本当に必要な点検なのか？決められた頻度で実査に行われているのか？改めて確認する必要があります。内容に疑問があれば、管理会社に質問し不備があれば改めていきましょう。

重要事項説明書は管理委託費の内訳明細になります。区分所有者が注視していることを示すだけでも、管理会社に対する牽制になります。ノーチェックで承認することが無いようにしましょう。

管理会社に対して支払っている管理委託費に見合ったサービスを受けることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

Afterコロナを見据えた取り組みを

2021年６月も終盤に入ります。東京オリンピック（東京2020）を１か月後に控え、緊急事態宣言も多くの都道府県で解除されることになりました。リバウンドを防止すべく管理組合としても感染拡大防止策を徹底していきましょう。今回はAfterコロナを見据えた取り組みについて説明致します。

Atterコロナ（コロナ終息後は社会様式が一変する）・Withコロナ（暫くはコロナと共存した社会様式が必要）が言われるようになってから１年が経ちます。これを機に新しい生活様式を取り入れた管理組合がある一方、ほとんど手を付けていない管理組合も多いと思います。コロナ禍を機にマンション管理が２極化しているので、その点留意する必要があります。

コロナ対策の生活様式は管理組合の活動に親和性が高く、新しい生活様式を積極的に取り入れたマンションと取り入れていないマンションでは、今後管理組合の活動に大きな差が出ます。効果的かつ効率的にマンションの管理を行い、資産価値を維持していくためには、このタイミングで新しい生活様式を積極的に取り入れていく必要があります。

集会室に一堂に会し会議をするのではなく、各住戸から会議に参加できるようにする取り組みは、新型コロナの感染拡大を防止する目的でスタートしましたが、コロナ禍でインフラ整備を整えたマンションは、コロナ後も効果的かつ効率的に管理組合を運営することができます。

・会議の開催方法を「リアル」から「リモート」へ変更する

・会議資料の配布を「紙」から「電子データ」へ変更する

集会室にリモート会議ができるインフラ（Wifi、ノートパソコン、マイク、スピーカーなど）を整備するとともに、資料の電子データ（PDF）化を進めていく必要があります。先ずは、リモートでの参加が難しい方も居ますので、先ずは、リモート参加とリアル参加の併用からスタートし、有事の際は全員リモートで参加できる体制を今のうちに構築しましょう。

管理組合でコロナ対策費用として一定の予算を確保し進めていきましょう。Afterコロナを見据えた取り組みを行うことで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

コロナ禍の苦情対応とは

202１年６月も中旬になりました。あと１か月程で東京オリンピックが開催される中、新型コロナウイルスは変異株の感染が予断を許さない状況になっております。引き続き感染拡大防止に努めて参りましょう。今回はコロナ禍の苦情対応について説明致します。

最初の緊急事態宣言が発出されてから１年以上が経過し、リモートワークなどコロナ禍の生活様式が定着してきました。平時には、日中マンションに居ない方が、コロナ禍ではマンションの中でワークをしております。日中におけるマンション内の人口密度は想像以上に多くなっています。

一方、以前からどこのマンションでも生じる３大苦情（タバコ・騒音・ペット）はコロナ禍でも同様に生じます。苦情の原因を作る側も、被害を受ける側も人数が増えているので、トラブルになりやすい状況にあります。

平時は勤務先の喫煙室でタバコを吸う人が、コロナ禍ではマンション内の自室で吸います。窓を開けて吸う場合でも、窓を閉め換気扇の下で吸う場合でも、タバコの煙はバルコニーや廊下など共用部に流れていきます。平時は夜に洗濯する方も、コロナ禍では日中洗濯しバルコニーに干します。近隣住戸のタバコの煙が共用部を通じて流入し、洗濯物に付着するトラブルが想定されます。

ペットを散歩させるとき、どうしてもエレベーターやエントランスなど共用部を通ります。コロナ禍では、日中マンション内の人口密度が高くなるため、ペットを連れた状態で多くの住民とすれ違います。動物嫌いの住民と接する機会も増えることによるトラブルが想定されます。

生活音は人口密度に応じて発生するため、日中の在宅率が上がるコロナ禍においては、騒音トラブルの増加が想定されます。

人口密度が高いとストレスも高くなりますので、予期せず大きなトラブルに発展する可能性があります。このような問題が生じた時は、直接苦情を言うのではなく、理事や管理会社に相談することから始めましょう。

相談を受けた理事や管理会社は、コロナ禍特有の事情を周知する文書を作成し掲示・投函します。トラブルが起こりやすい状況になっていることを、住民に周知することが必要です。

コロナ禍、快適な居住空間を保つことでマンションの資産価値を守っていきましょう！

感染症対策を再確認する

 

2021年も6月に入りました。東京オリンピック（東京2020）の開幕が2ヵ月を切ると同時に、緊急事態宣言は6月20日まで延長されております。ワクチンが広く行き渡るまでは従来の感染症対策を徹底していきましょう。今回はアフターコロナを見据え、管理組合ができる感染症対策について改めて考えていきます。

感染症が発生した場合、管理組合は管理会社と協力し、マンション内の集団感染を防いでいく必要があります。先ず、居住者の皆様に以下の内容を周知し注意喚起を促します。

・居住者、スタッフ（フロント・清掃・点検等）の安全確保

・除菌の徹底（インターホン、エレベーターのボタン、ゴミ捨て場のドアノブ等）

・スタッフの時差出勤、勤務時間変更（体調不良時の出勤見合わせ等）

・住戸内に立ち入りが必要な点検（消防設備点検・排水管清掃等）の延期

・理事会、総会の開催延期又は、リモートでの実施

マンション内には厚生労働省が注意喚起している3つの密（密閉空間、密集場所、密接場面）が存在（エレベータ―、エントランス、ゴミ捨て場等）します。集会室等で行われる理事会や総会はその典型になります。密閉空間にならないよう、広い会場を確保した上で窓を開けるなど換気にも気を配りましょう。密集場所にならないようリモートで参加できる環境を整え、リモートでの参加を促しましょう。密接場面とならないよう事前に書面で説明や意見収集を済ませ、当日は最終的な意思確認に限るなど運営方法を工夫しましょう。

マンションによってはこれらの対策が難しいこともあると思います。国土交通省が公表している標準管理規約では年1回の総会開催が義務付けられております（第42条）が、感染症が蔓延している状況下、従前通りの方法で強行することを求めるものではありません。総会を管理会社の事務所や理事長の自宅で開催し、区分所有者には議決権行使書又は委任状（書面）で意思表示頂く方法もあります。

また、感染症が終息するまで総会を延期しても法令違反にはならないとする法務省の見解も出ております。

理事会や総会は、感染拡大防止策をとった上で3つの蜜を防ぐ形で実施するか、延期することが求められます。

感染症対策を徹底する一方で、区分所有者（居住者）の中に保健所から自宅療養を指示されている方がいる可能性もあるため、区分所有者のプライバシーにも配慮が必要となります。

緊急時に適切な対応をとることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！