機械式駐車場の収支を把握する

2021年９月も最終週に入ります。新型コロナウイルス第５派もワクチン接種率の増加とともに収まってきました。ブレークスルー感染も散見されますので、第６波が生じないよう引き続き感染拡大防止に努めていきましょう。今回は機械式駐車場について説明します。

マンションは駐車用に十分な敷地を確保するのが難しいため、機械式駐車場が採用されるケースが多くみられます。機械式駐車場は、（多段方式・二段方式）と、「垂直循環方式・エレベータ方式」に大別され、全社は屋外、後者は屋内（タワーパーキング）に設置されます。

機械式駐車場は、メンテナンスにお金がかかります。竣工後間もないマンションでは定期点検の費用しか掛からないので、問題点に気付き難いです。しかし、竣工後10年を目安に故障が頻発するようになります。機械式駐車場は、細かな部品を組み合わせて作られているため、個々の部品が耐用年数を迎えるとその都度不具合が生じます。

不具合が生じると、部品の修理や、交換が必要になります。長期修繕計画で予定されているものであれば、特に大きな問題はないですが、計画にない（予期せぬ）修理や交換が続くと、管理費を圧迫することになります。この状況で、駐車場の稼働率（契約率）が下がると管理費が枯渇してしまいます。

多くのマンションでは、駐車所収入は一般会計で管理し、駐車場支出は積立金会計で管理しているため、機械式駐車場の収支を把握することが難しくなっています。利益を出しているのであれば問題ないのですが、損失を出している場合は、機械式駐車場の廃止を含め検討が必要になります。適切な判断を行うためには、機械式駐車場の収支表を作成し、区分所有者に共有することが求められます。収支表が無い場合は直ちに管理会社に作成を依頼して下さい。（駐車場収支の見える化が必要です。）

30年の収支は下記のような計算になります。(60台収納のタワーパーキングの例）

収入）約３億円＜18,000円×12ヵ月×30年×80％（稼働率）×60台＞

支出）約３億円＜定期メンテナンス・修理代1億円＋本体更新費用2億円＞

稼働率の低下や、予期せぬ修理代の増加があり、収支バランスが崩れている場合は機械式駐車場の廃止を検討する必要があります。本体の更新時に慌てることが無いよう、駐車場収支の状況については、毎年の総会で区分所有者に報告し共有しておくことが望ましいです。

機械式駐車場の収支を正しく把握することで、マンションの資産価値を守って行きましょう！

消防設備点検の実施率を上げる

2021年9月も下旬に入っていきます。新型コロナウイルス第5派は新規感染者減少傾向にありますので、順調に重症者数が減ってくれば９月末には緊急事態宣言の解除が期待できます。管理組合としても引き続き感染拡大防止策を徹底していきましょう。今回は消防設備点検について説明します。

消防設備点検は通常年２回程実施され、排水管清掃同様、業者が住戸を回りますので点検日には在宅が必要になります。点検の対象は火災報知器、ガス感知器、避難はしご、スプリンクラーなどで、所要時間は１住戸あたり５分となります。

いろいろと予定が入っている人も多く、実施率を100％にすることは難しいですが、実施率を上げること、特に、前回実施できなかった住戸は今回必ず実施してもらうことが重要です。連続で実施していない住戸に対しては、管理会社を通じて実施を促すようにしましょう。

ガス感知器の交換は消防設備点検時に行うことが多いですが、点検を一度も受けたことが無く、ガス感知器も竣工時のままになっている住戸も稀にあります。ガス感知器のメーカー推奨交換時期は５年とされております。5年経ったら直ちに交換が必要というわけではありませんが、経年劣化してくると誤作動（ガス漏れがないのに警報が鳴る）が起こります。少なくともメーカーが推奨する交換時期の倍である10年以内には全戸交換できるようにしましょう。

火災報知器は点検を怠ると、誤発報が生じることがあります。特に空き住戸は要注意です。消防設備点検を怠った結果、深夜に謝発報が発生し、消防車が駆けつけて安否確認をしたところ、居室内に誰もいなかったという事例もあります。火災で無く良かったのですが、消防署や近隣住戸には大変な迷惑がかかります。

スプリンクラーが誤作動すると、水浸しや漏水の危険がありますし、避難はしごが壊れていると上層階の住民は安心できません。区分所有者共同の利益のために、消防設備点検の日には必ず在宅し、点検を受けるようにしましょう。

消防設備点検を正当な理由なく拒否し、消防設備の不具合が原因で事故が起きた場合、拒否した区分所有者は損害を賠償する責任を負います。（標準管理規約23条）また、管理組合としても連続で点検を受けない悪質な区分所有者い対しては、区分所有者の共同の利益に反する行為（同66条）として厳しく対応する義務があります。

消防設備点検の実施率を上げることで、区分所有者の共同の利益を確保し、マンションの資産価値を守っていきましょう！

排水管清掃の実施率を上げる

2021年9月も中旬に入ります。新型コロナウイルス第5派は新規感染者数が減少傾向に転じましたが、重症者数は依然多く、病床逼迫は改善されておりません。ワクチンが希望者全員に行き渡るまでにはもう暫く時間がかかりそうです。管理組合としても引き続き感染拡大防止策を徹底していきましょう。今回は排水管清掃について説明致します。

マンションの排水管清掃は1年に1回、又は2年に1回程度の頻度で行われております。管理会社が予め実施日を決め、高圧洗浄ポンプ設置の特殊車両を手配して実施します。清掃業者が、マンション各戸（専有部分）に立ち入り、台所、風呂場、洗面所、洗濯機パンの4か所の排水管を清掃する方法で実施します。所要時間は10分程度です。

排水管は定期的に清掃する必要があり、これを怠ると、詰まり、異臭、雑菌増殖の原因となります。排水管の寿命が短くなり、大規模修繕工事の前倒しを要することもあります。決められた日に在宅し、必ず清掃を受けられるよう調整する必要があります。

最近では、大型のドラム式の洗濯機が普及したため、洗濯機パンと洗濯機の間に隙間がなく、排水管清掃が実施できないという問題が生じております。ドラム式洗濯機を設置している住戸では、排水管清掃の前に、洗濯パンのかさ上げ工事が必要になります。かさ上げ台を購入して、洗濯パンの上に設置するだけですが、重量のあるドラム式洗濯機を2回も移動する必要があるため、自力で行うのは難しいです。管理会社に相談し、設置業者を紹介してもらうのが現実的です。

左がかさ上げ台、右が洗濯機パンの上にかさ上げ台と洗濯機を設置した画像です。洗濯パンと洗濯機の間に隙間ができますので、排水管清掃を実施することが可能になります。

排水管清掃は法定点検ではありませんので、強制力はありません。実施率を高めるためには、事前の根回しが重要です。排水管清掃実施の半年前には、かさ上げ工事の必要性と工事を促す案内を行い、数ヵ月前には実施日を確定させ、当日は在宅してもらえるよう周知する必要があります。

事前の周知を徹底することで、実施率を上げ、マンションの資産価値を守っていきましょう！

不要不急の大規模修繕を避ける

2021年9月に入りました。東京で開催されているパラリンピックも明日で閉幕します。一方、新型コロナウイルスはワクチンの接種が思うように進まない中、新規感染者、重症者の増加による病床圧迫で、自宅療養者も急激に増えております。管理組合としても引き続き感染拡大防止策に取り組んでいきましょう。今回はマンションの財政と大規模修繕の周期について説明致します。

マンションの大規模修繕工事は、長期修繕計画に基づいて10-15年に1回行うのが一般的です。みなさんのマンションは如何でしょうか？先ず、長期修繕計画書の有無を確認してください。長期修繕計画は竣工後5年以内を目途に作成されますが、もし、無ければ作成が必要です。

長期修繕計画上、竣工後15年目に大規模修繕工事を行うことになっているマンションでは、竣工後12年目くらいに、大規模修繕委員会（理事会の諮問機関）を立ち上げ、大規模修繕工事の準備を進めていきます。

設計監理会社（コンサルタント）を決め、事前調査を行います。この事前調査の結果によって大規模修繕工事の内容を具体的に決めていきます。（劣化状況に応じた工事を実施）

ここで重要なのは、事前調査後は長期修繕計画ではなく、事前調査の結果に基づいて工事内容を決めることにあります。調査の結果大きな劣化が見られない場合は、長期修繕計画に従って無理に工事を進める必要はありません。

長期修繕計画上では竣工後15年目に大規模修繕計画を行うことになっている場合でも、竣工後13年目くらいに実施した事前調査の結果、外壁タイルや屋上防水の状態が良ければ、大規模修繕工事を3～5年程度延長することは可能です。

100戸のマンションが1回大規模修繕工事をおこなうと1億円程度かかると言われます。1戸あたりおよそ100万円です。15年周期の場合、60年で4回の大規模修繕工事が必要ですが、20年周期にすれば3回の工事で済みます。不要不急の工事を避けるとでマンションの財政にも良い影響がでます。

設計監理会社（コンサタント）選びは非常に重要です。事前調査の内容が仮に良くても正直に報告せず、長期修繕計画通りに不要不急の工事を促す業者もたくさんありますので、設計監理会社選定にあたっては、工事周期について管理組合の考え方を伝え、予め理解を得ておく必要があります。

不要不急の工事を避け、マンションの財産を保全することで、マンションの資産価値を守っていきましょう！