管理組合の目的（まとめ）

 

2020年、早くも最終週に入りました。コロナ禍という特殊な1年になりましたが、新規感染者が増え続け、まだ先が見えない状況です。来年早々にも終息できるよう、管理組合としても感染拡大防止に努めて参りましょう。今回はこのチャンネルのメインテーマである「管理組合の目的」について改めて説明致します。

管理組合の目的⇒「マンションの資産価値の維持・向上」

管理組合が意思決定をするにあたり、「マンションの資産価値の維持・向上」に資するか否かを基準に判断することになります。区分所有者は「マンションの資産価値の維持・向上」のために、毎月決して安くない管理費を管理組合に納めています。管理組合は、区分所有者から集めた管理費の大部分をマンション管理会社に対する業務委託費に充てています。このことから考えると、マンション管理会社に業務委託費に見合う働きをしてもらうことが、「マンションの資産価値の維持を維持・向上」させる上で最も重要であると言えます。逆をいうと、管理会社が業務委託費に見合う働きをしないと、マンションの資産価値は低下してしいます。

区分所有者から委任を受けた理事には管理会社が業務委託費に見合う働きをしているかチェックする義務があります。管理会社が業務委託費に見合う働きをしていない場合は、理事が区分所有者を代表して管理会社に対し指示を出す必要があります。「マンションの資産価値を維持・向上」させるためのキーパーソンは管理会社の担当者になります。理事は担当者とコミュニケーションを密にし、管理会社の能力を最大限引き出せるよう取り組んでいきましょう。

2021年も、管理組合での活動を通じて、マンションの資産価値を守っていきましょう！

非居住の区分所有者への対応

 

2020年も残すところ僅かとなりましたが、新型コロナウイルスの新規感染者は更に増え続けております。感染拡大防止策を徹底した上で管理組合活動を行いましょう。今回は非居住の区分所有者への対応について説明致します。

区分所有者には居住・非居住にあるに関わらず、区分所有者としての権利と義務があります。

・賃借人に区分を貸して、賃料を得る権利

・管理費及び、修繕積立金を納付する義務

・理事及び、幹事を輪番で引き受ける義務

賃料を得る権利と管理費を納付する義務は広く知られていると思いますが、理事や監事等管理組合の役員は居住している区分所有者が対象であると考えている人も少なくないと思います。しかし、外部に居住していることを理由にこの義務が免除されることはありません（標準管理規約35条2項）。特に遠方に居住している場合は「役員会に出席できないため止むを得ない」と思われていることも多いですが、Withコロナ対応でリモート会議用の設備を整えた管理組合も出てきており、非居住者でも役員として管理組合の活動に参加することは十分可能です。

また、非居住者に役員就任義務を免除すると、居住する区分所有者の負担が相対的に重くなり公平を欠くことになります。非居住の区分所有者に対し、管理費を増額することで役員就任を免除しているマンションも見受けられますが、お金で義務を免除すると、役員のなり手が無くなった際の解決法が無くなってしまうので避けるべきです。

非居住の区分所有者に義務を果たしてもらう上で注意することは、「音信不通にしないこと」です。連絡が取れなくなると、管理費滞納や災害時の対応が十分にできなくなり、マンションの資産価値下落に直結します。全ての区分所有者に対し、携帯電話番号+α（自宅・実家・職場）など、複数の連絡先を管理組合に届けることを義務化することが求められます。

マンションの資産価値を維持するためには、非居住者を含む全ての区分所有者に義務を果たしてもらう必要があります。

区分所有者からの要望

 

2020年12月も中旬に入り、今年も残すところあと半月になりました。引き続き、新型コロナウイルス感染拡大防止に向けた取り組みを強化していきましょう。今回は区分所有者からの要望への対応方法について説明致します。

区分所有者からの要望の多くはマナー（使用細則）違反に関するものです。「隣からタバコの煙が入ってくる」、「夜中に洗濯機の音気になり眠れない」、「共用部にペットの糞尿が放置されている」など。住民同士のトラブルを避けるため、このような問題があると先ず、管理会社を通じて管理組合に苦情が寄せられます。

管理組合としては、このような要望に対しては速やかに対応する必要がありますが、対応方法は極めて難しいです。マナーは個々によって感じ方や寛容性が異なりますので、申し出る方を一方的に信じて対応するとはできません。先ず、管理組合として事実関係を確認することが重要です。事実関係がはっきりするまでは、注意喚起書面を掲示するのが最も効果的です。

このような問題はいつどこでも起こりうる問題なので、管理組合で様々なケースの文書案をストックしておき、要望があれば速やかに掲示できる体制を整えておくと良いです。掲示は長期間貼りっぱなしにしておくのではなく、2週間から1ヵ月を目安に期間限定で行って下さい。

注意喚起の掲示で解決できない場合は、事実関係をきちんと確認の上、管理規約に沿って対応することになります。標準管理規約第66条には「区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、区分所有法第57条から第60条までの規定に基づき必要な措置をとることができる」とされています。多くのマンションではこの条文が入っていると思いますので、掲示で注意喚起をしても改善されない場合は、「共同の利益に反する行為」（判例参照）として毅然と対応しましょう。

具体的には「行為の停止、専有部分の使用禁止、競売請求」（区分所有法57-59条）になります。マナー（使用細則）違反を続けるとこのようなことになる旨、マナー（使用細則）違反をしている本人に伝えることになります。最終的には裁判所の判断を仰ぐ必要がありますが、このような規定を示し警告し、訴訟に発展する前に解決を図る必要があります。

マンションの資産価値を維持するためには、区分所有者からの要望に速やかに対応し、問題解決を図ることが必要になります。

感染症対策(具体的施策）

 

2020年もいよいよ最終月となりました。新型コロナウイルスの第3波は勢いを増してきております。管理組合チャンネルでは感染症対策を十分取った上で管理組合活動を実施することを奨励しています。毎回冒頭で注意喚起を行っておりますが、今日は具体的にどうすればよいか説致します。

マンションの資産価値を維持する上で、マンション内クラスターは防ぐ必要があります。どんなに総会や理事会で資産価値を維持する施策を議論しても、クラスターが発生すれば悪い部分で世間の注目を集めることになると同時に、日々の管理に疑義が生じるため、資産価値維持の観点からは大きなマイナスになります。マンション内クラスターを防ぐためには具体的にどうすればよいでしょうか？

先ずは、エントランス入り口にアルコール消毒を設置し、入館時の手指消毒を徹底してもらいましょう。エレベーターのボタンに触れる前に消毒をしてもらうことで一定の効果は期待できます。

続いて、共用部ではマスクの着用を義務化しましょう。入居者は概ねマスクを着用していると思いますが、マンションには宅配業者・集金業者・配達業者・工事業者など様々な業者が出入りします。主に屋外で活動している業者はマスクをしていないケースも見受けられますので、入館時には必ず着用するよう、入り口に注意文を掲示の上、ルールの順守を徹底しましょう。

最後に、総会・理事会・専門委員会での3密（密閉空間・密集場所・密接場面）防止についてです。平時と同じ形での開催することは避け十分に対策を取りましょう。会場入り口にはアルコール消毒と検温の実施を徹底します。万一、検温で37.5℃以上の熱が検出された場合は、出席を見送ってもらいます。また、会場の出入口や窓を開放し換気に十分注意をします。理事会にはZoom等のWeb会議システムでの出席を、総会はYou Tobeを視聴する形での参加を促すことで実際の出席者数を減らすことも検討してください。ZoomやYou Tobeでの実施には多少の準備は必要ですが、今後の感染症対策として今の段階で導入しておくと、結果的に参加方法や参加機会の増加という点でメリットがあります。また、会場が狭い場合は無理に同じ場所で実施するのではなく、外部の広い会場を借りて行うことも必要と思います。特に修繕委員会等参加者の多い会議ではその点配慮が必要になります。管理会社に相談し準備を進めてください。

マンションの資産価値を維持するためには、感染症対策を十分取った上で、管理組合活動を実施することが必要です。