瑕疵（契約不適合）への対応

瑕疵（民法の改正により2020年4月以降の契約物件については契約不適合と言います。）とは一般的に不具合や欠陥のことを意味します。エントランスなど共用部に瑕疵があった場合や、区分所有者から専用使用部分の瑕疵について申告があった場合、管理組合が対応することになります。売主との間で締結した「アフターサービス契約」や、「住宅の品質確保の促進に関する法律（品確法）」を根拠に売主に対応を求めることになります。一般的な対応期間は躯体など構造上の主要な部分は１０年、水回りが５年、その他が２年となります。多くの場合売主は期間の超過を理由に対応を拒否しますが、管理組合としては売主の主張を鵜呑みにして、引き下がる必要はありません。売主が対応を拒否したことを理由に、補修費用を容易に修繕積立金や管理費から支出してはいけません。（緊急を要するものは仮払で補修を実施し、実費を売主に請求。）

売主に責任を追及できるか否かの分かれ目は、不具合や欠陥の原因が引渡の前か後かによります。先ず不具合や欠陥を発見したら直ちに文書で売主に通知します。（時効による権利喪失を防ぐため）その後調査を行い、不具合や欠陥の原因が引渡前にあることが明らかになった場合は、調査結果を添えて売主に補償を求めます。売主は簡単には自らの責任を認めませんので交渉には時間を要しますが、ここで諦めてしまうと売主の思う壺です。必要に応じて専門家の力を借りて粘り強く交渉して下さい。（原因が引渡後にある場合は保険での対応等、別の方法を模索する必要があります。）

代表的な例は大規模修繕工事前の調査による瑕疵の発見になります。大規模修繕工事は１０年から１５年周期で実施されることが一般的なため、１２年目に実施した事前調査で瑕疵が発見された場合、売主はアフターサービス契約や品確法の適用対象期間が過ぎていることを理由に対応を拒否します。マンション外壁のタイルに大規模な浮き（施工時の接着不良）があると補修に数千万円の費用が掛かりますので、修繕積立金から支出すると長期修繕計画で予定していた他の工事ができなくなってしまいます。コンサルタント（設計管理会社）の力を借りて証拠集め、売主と粘り強く交渉することが必要になります。

マンションの資産価値を守るためには、瑕疵（契約不適合）に対する責任を売主に追求し、適切な補償を得ることが必要になります。容易に修繕積立金や管理費から補修費を支出してはいけません。

修繕積立金の不足

修繕積立金の不足について、具体的な数値を用いて説明致します。国土交通省が2011年に公表している「修繕積立金に関するガイドライン」では、実在する各マンションの長期修繕計画書から数字を集計し、大規模修繕工事を実施するにあたり必要とされる金額を試算しています。それによると建築延床面積5,000㎡～10,000㎡の15階未満のマンションでは202円／㎡・月が必要（機械式駐車場があるマンションの場合は30%程増）とされています。一方、国土交通省指定の公益財団法人東日本不動産流通機構が2018年に公表している首都圏中古マンションの修繕積立金では、月額実績平均で161円／㎡・月という結果になっています。

必要額202円／㎡と実際額161円／㎡の差である41円／㎡が不足額という計算になります。
70㎡の部屋を所有する場合、月に2,870円（41円×70㎡）、大規模修繕工事の一般的な周期である15年間に渡りこの状態が続くと516,600円（2,870円×12ヵ月×15年）が不足します。

この場合、大規模修繕工事の際、管理組合は各戸に対し一時金として約52万円を徴収することになりますが、負担が難しい区分所有者が多いと、総会で否決されます。否決されても大規模修繕工事は必要なため、管理組合は金融機関から借り入れる（100戸の場合約520万円）ことになります。返済は大規模修繕工事後の修繕積立金に上乗せされる形で区分所有者が負担します。

一時金や借入返済の可能性があるマンションは一般的に買い手が付きにくいため、マンションの資産価値は下がってしまします。

マンションの資産価値を維持するためには、修繕積立金は必要額に応じて適切に設定しなければなりません。

修繕積立金の設定・見直し

修繕積立金は竣工時に売主（デベロッパー）が決めており、買主が購入する際は既に月額負担額が決まっているのが一般的です。修繕積立金は１０年から１５年周期で実施される大規模修繕工事に充てる重要なお金ですが、当初の設定額は根拠が曖昧で低すぎるという現実があります。デベロッパーの立場からすると、１０数年後の大規模修繕工事には関心が無い一方、短期間で全戸完売させることが使命であるため、売りやすくするために修繕積金の金額を実際に必要な金額より大幅に低く設定しているという事情があります。

国土交通省が公表しているマンション総合調査からは、2010年頃から12,000円／月程度で安定している一方、完成年次別の内訳では、2010年以降に完成した新築物件に限っては8,820円／月と異常に低いことが分かります。

修繕積立金を低い水準のまま放置すると、大規模修繕工事を行うにあたって、修繕積立金では足りず、臨時で区分所有者から数十万円／戸を徴収したり、管理組合が借入をして賄う必要があります。そのような事態にならないよう、購入後直ちに修繕積立金が適切に設定されているか検証し不足があれば管理組合の責任で修繕積立金の月額負担額を適正な金額に変更しましょう。必要額の見積を管理組合の役員が行うことは難しいので、管理会社に相談し（必要に応じてコンサルタントを入れて）進めていくのが一般的です。

修繕積立金が不足していると、買い手が付きにくくなる（又は、希望額での売却が難しくなる）ため、マンションの資産価値は下がります。５年毎を目安（少なくとも大規模修繕工事のタイミング）に定期的に見直しを行い適正な水準を維持することが必要です。

マンションの資産価値を維持するためには、竣工引渡後直ちに修繕積立金の設定額を検証するとともに、以降定期的に見直しを行うことが必要となります。

防災設備点検

マンションには様々な設備がありますが、これらが劣化すると資産価値を押し下げます。特に以下の防災設備については有事に正常に機能するよう日頃からの点検が重要になります。

・免震装置（免震ゴム、オイルダンパーなど）
・非常用発電機
・消防用設備（スプリンクラー、ガス検知器、煙感知器など）
・避難はしご

免震ゴムやオイルダンパーは地震の際、高層階の揺れを抑える機能があります。竣工時に適正なものが設置されていれば直ぐに劣化するものではありませんが、一部にはメーカーが検査データを偽造した製品が取り付けられている場合がありますので、国土交通省が発信するプレスリリース（例：東洋ゴム工業・ＫＹＢ、カヤバシステムナシナリー）などを確認することが必要となります。非常用発電機はオイルで発電し、停電時にマンションに最低限の電気を供給する機能があります。１年に１回は管理会社が稼働テストを実施しています。消防用設備は１年に２回程管理会社が全戸を回って正常に機能することを点検します。避難はしごはバルコニーに設置されており、火災発生時に高層階から地上まで降りる際に使用します。

これらの設備がどこにあるのか？どのように使うのか？は、一般の区分所有者のみならず、管理組合の役員も知らないことが殆どだと思われます。有事の際正しく機能できるよう予め管理会社に確認しておくことが必要です。また、各住戸内の消防設備点検を行う際は留守にせず管理会社の点検に協力することが求められます。（賃貸の場合は賃借人に協力させる必要があります。）

区分所有者各位に興味を持って頂く切っ掛けとして、避難訓練を利用すると良いと思います。多くのマンションでは年に1-2回避難訓練を実施しておりますので、終わった後に、免震装置の見学会や、非常発電機稼働テスト視察、避難はしご体験会などを企画し管理会社に説明してもらう機会を設けると、区分所有者の皆様の理解が深まると思われます。

マンションの資産価値を維持するためには、共用の防災設備を確認すると伴に、各区分所有者が住戸内の消防設備点検に協力し、防災設備の有効性を確保する必要があります。

出納業務のチェック

管理組合は、管理会社と管理委託契約を締結し、主に４つの業務（事務管理、管理員、清掃、建物設備管理）を委託しております。（標準管理委託契約書参照）このうち、出納業務（管理組合のお金の出し入れ）は、事務管理業務の一部になります。管理組合のお財布を管理会社に預けることになるため、国土交通省はマンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下適性化法）施行細則で規定を設けておりますが、一部管理業者の横領事件等を踏まえ、２０１０年に口座（通帳・印鑑）の管理方法がより厳格に改定されました。

管理組合の収入のほぼ100%は区分所有者各位が毎月納める管理費になります。一方、支出の大部分が管理会社に毎月支払う管理委託費になります。

出納業務を管理会社に委託するということは、管理会社が管理組合の口座から自らの口座へお金を移す行為になります。適正化法に規定があるとはいえ、管理会社に丸投げは危険です。適正化法の規定通り運用されていることを管理組合として定期的にチェックすることが必要です。万一、管理組合の意思とは異なる支払いがなされた場合、管理会社は法的責任（ミスであれば注意義務違反、故意であれば不法行為責任）を負うことになります。

マンションの資産価値を維持する為には、管理会社が委託した業務を適切に執行しているか、管理組合として定期的にチェツクする必要があります。

自治会との関係

管理組合と自治会はともに毎年を決め、会員からお金（管理費・自治会費）を徴収して運営する点が類似しておりますが、両者は目的及び構成員の対象や加入義務が異なるため、お金の徴収方法でトラブルになるケースがありました。そこで、国土交通省は２０１６年にマンション標準管理規約を「管理費と、自治会費を明確に区分」する形に改正（同コメント２７条関係②参照）しました。

管理組合はマンションの資産価値を維持を目的とし、区分所有者全員で構成（強制加入）されるのに対し、自治会は地域コミュニティを主目的とし、居住者で構成される（任意加入）点が大きく異なります。自治会費をマンション管理費に含めて徴収しているマンションも多々ありますが、自治会費は住戸毎に必ず発生するものではないため、（居住者が自治会に加入していない住戸や、空き家の住戸には自治会費は発生しない）住戸毎に一律で徴収するとトラブルが生じる可能性があります。(判例もあります。）

しかし、自治会の役員がマンション内を一軒一軒回って自治会費を回収するのは不効率であり実務上も困難であるため、標準管理規約では管理組合が自治会費を代理徴収することについて否定はしておりません（改正概要参照）。管理組合が自治会費を代理徴収する場合は、住戸一律の徴収ではなく、実際に自治会員が居住している住戸のみの徴収に留めることが必要となります。（代理徴収を行う場合は管理費と自治会費を明確に区分する。）

マンションの資産価値を維持していくためには、自治会（地域コミュニティ）と協力関係を保ち、良好な関係を築いていく一方、財布は別々に管理することが求められます。

マンションの資産価値とは？

「マンションの資産価値」を一番分かりやすく表現しているのは、「中古での販売価格」になります。直ぐに現金化する必要で無い方でも、ご自身のお部屋がどのくらいの金額で売れるのか、不動産屋や、WEBサイトで調べたことがある方も多いのではないでしょうか？販売価格は最寄り駅からの距離や、商業施設や学校からの距離など、立地で決まると思われる方も多いですが、これらの要素は当然分譲時の価格に織り込まれております。従って売却額に大きな変化がある場合は、近隣マンションとの比較に原因があることも考えられます。

毎月区分所有者が負担している「管理費＋修繕積立金」の平均は下記の通りです。

ご自身のマンションの月額負担額が平均に比べて割高になっている場合、販売価格は低くなる（購入者は毎月割高な金額を将来に渡り負担することになるため）関係にあります。従って適正な中古販売価格を維持するためには、毎月の負担額を適正な水準に設定する必要があります。

大規模修繕工事は昨今の人手不足で工賃が上がっており、第1回の大規模修繕工事後に長期修繕計画を見直すと、修繕積立金の値上げが必要になることが多いと言われております。そのような状況の中で月額負担額を維持していくためには、管理費の見直し（管理会社変更を含む）や、大規模修繕工事周期の見直しが必要になります。

管理費については、サービスの内容を細かくチェックし不要なサービスや過剰なサービスを削減した上で、管理会社に適切な金額で委託することが必要です。管理会社の抵抗にあってうまく進まない場合は、複数の管理会社から見積を取得しコンペを行うこと（管理会社の変更）も視野に入れてください。

大規模修繕工事周期については、事前の建物診断で急ぎを要する問題が発見されなかった場合、工事の実施時期を一旦先送りし、数年後に再度建物診断を行い実施時期を判断していく必要があります。（尚、最初の診断で外壁タイルに浮きが見つかるなど竣工時の工事に問題があることが発覚した場合は、売主に工事費用を請求する等の対応が求められます。）このような考え方に理解のある設計管理会社（コンサルタント）を選定することも重要です。

マンションの資産価値を維持するためには、毎月の負担額（管理費＋修繕積立金）が適正な水準に保たれているかチェックし、必要に応じて是正していくことが必要になります。