管理会社との情報格差

管理組合は管理会社に管理委託費を支払って日々の管理業務を委託しています。管理組合はマンション管理の素人集団であるのに対し、管理会社はマンション管理のプロ集団です。管理組合と管理会社の間いには大きな「情報格差」があります。区分所有者から集めたお金を支払っている以上、役員（理事・監事）は管理会社にきちんと仕事をさせる義務を負っています。「マンションの資産価値を維持」する上でこれは大変重要となります。

「情報格差」の内容は、主にマンション管理に対する知識と経験の格差になります。「マンション役員は素人だから手を抜いてもバレない」と管理会社に思われると舐められるので対策が必要です。役員になったら先ず「情報格差」の存在の認識することが大事です。次に「情報格差」を悪用されないようにするためにはどうすべきか考えて行動することが求められます。

管理会社に「情報格差」を悪用されないようにするためには、管理会社の仕事に「関心を持つ」こと、管理会社に仕事を「丸投げしない」ことが重要です。この2点を心掛けるだけでも管理会社に牽制をかけることができるので結果は大きく異なります。

「丸投げせず、関心を持つ」には、多少の努力（以下具体例を挙げます）が必要です。
・管理会社のフロント担当者と、電話やメールで１ヵ月に２回程度は連絡をとる
・役員会（理事会）の１週間前には議案を提出してもらい事前に一通り目を通す

「情報格差」の存在を認識し対策を取ることで「マンションの資産価値を維持」していきましょう。

管理費・修繕積立金について

マンションの区分所有者は毎月管理費及び修繕積立金を管理組合に支払っています。管理費は主に管理会社に支払われる管理委託費に充てられており、修繕積立金は１０年～１５年周期で実施される大規模修繕工事の費用に充てるため積み立てられております。

多くの方は入居時に設定した銀行引落によって無意識のうちに支払っており、毎月支払っている管理費の金額が適切かどうかはあまり考えたことがないと思われます。国土交通省が公表している平成30年マンション総合調査結果及び、同省指定の公益財団法人東日本不動産流通機構が公表している首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（２０１８年度）に管理費の平均値が掲載されておりますので参考にして下さい。

管理費の月額平均は188円／㎡、修繕積立金の月額平均は161円／㎡になります。金額は区画の広さや階数にもよりますが、管理費と修繕積立金の合計で月額2.2万円～2.5万円程度になります。皆様が実際に支払われている金額と比較して如何でしょうか？

実際の支払額が平均値より高い場合は管理組合を通じて管理会社に支払っている管理委託費が割高な可能性があります。一方、平均値より低い場合は管理会社から受けているサービスの水準が低いことが考えられます。平均値を参考に、管理会社から受けているサービスの水準が、支払っている管理費に見合っているか検討が必要です。

検討の結果、毎月の管理費が割高である場合は、管理会社に対し、過剰なサービスの廃止と、管理委託費値下を交渉する余地があります。一方、修繕積立金が平均値より低い場合は、長期修繕計画に照らして修繕積立金の金額が適切かの検討が必要です。大規模修繕工事を行うタイミングで積立不足が発覚すると資産価値を維持する上で必要な工事を実施できない可能性があるので注意して下さい。

効率的に資産価値の維持を図るためには、管理費・修繕積立金が適切か管理組合でチェックすることが重要です。

管理会社との関係

マンション管理会社は、管理組合から委託を受けて管理事務を業として行うものであり、管理組合に代わりマンション内で日々発生する諸問題に対応し管理業務を執行する業者のことを指します。業務委託の内容は主に「事務管理業務」「管理員業務」「清掃業務」「建物設備管理業務」の4つに分類されます。詳細は国土交通省が公表しているマンション標準管理委託契約書（以下、契約書）の第3条に規定されております。

マンション管理会社は、分譲時に既に決まっていることも多いですが、管理組合としては委託した業務を管理会社にきちんと実施させることが一番のポイントになります。管理会社には、売主や建設会社と資本関係があるデベロッパー系と、資本関係の無い独立系があります。前者は分譲時から自動的に決まっていることが殆どで、建設時からの事象に精通しているため、安心して管理を任せられる反面、引渡前の不具合を原因とする瑕疵が見つかり売主に責任を追及する場合は管理会社として頼り無いのが実情です。（デベロッパー系の管理会社は売主の子会社であることが多いため。）一方、後者はビルメンテナンス会社が事業領域を拡大してマンション管理業へ参入したケース等があり、前者に比べると委託費が安い場合も多いようですが、当該マンション特有の事情には通じていないので安心して管理を任せられるとは限らないのが実情です。デベロッパー系、独立系のどちらの方が良いとは一概に言えませんが、マンションの資産価値を維持向上させるためには、管理組合理事会が管理会社の特性を正しく理解し、管理会社の担当者とこまめにコミュニケーションを取って、管理会社に適切な管理を実施させることが必要となります。

管理組合とは

管理組合とは、建物の区分所有等に関する法律（以下、区分所有法）第3条に規定された団体であり、マンションの所有者（以下、区分所有者という）全員で構成され、マンションの共有財産（敷地・共用部分等）を維持管理する組織のことです。詳細は国土交通省が公表しているマンション標準管理規約（以下、規約）第30～第41条に規定されております。

管理組合は全組合員のための組織であるため、役員（理事長、副理事長、理事、監事等で構成）には、「誠実義務」及び、「利益相反取引の防止」が規約で規定されております。

管理組合を有効に機能（資産価値の維持・向上）させるには、役員は他の組合員から信頼されることが大前提となります。従って、役員には、他の組合員から「私腹を肥やしているのではないか」との疑念や誤解を受ける可能性のある行為を慎むことが求められます。

マンション管理組合の役割

マンション管理組合の役割⇒「マンションの資産価値を維持・向上させること」

現在所有しているマンションの管理組合が正常に機能していないと、マンションの資産価値を維持・向上させることができず、将来に渡って住み続けることや、希望の価格帯で売却することが難しくなってきます。

・空き家数849万戸

・空き家率13.6%
（2018年総務省の調査 ）

2020年以降、日本の「人口減少」及び、「高齢化」は更に進んでいくとみられる。
人口減少⇒世帯数も減少に転じ、住宅の供給過剰が進む⇒相対的に価値が下がる。
高齢化⇒管理組合役員（理事・監事）のなり手の確保が難しく正常に機能しない。

2020年以降、マンション管理組合の役割は、益々重要になってきますので、

所有するマンションの管理組合には積極的に関与していく必要があります。