機械式駐車場

 

2020年8月も最終週になりました。新型コロナウイルスは第２波が少しずつ収まって参りましたが、厳しい残暑は続いております。引き続き感染拡大防止と熱中症に注意してください。今回は「機械式駐車場」について説明致します。駐車場には自走式（平置き）と機会式に大別され、マンションは十分は駐車場用の敷地を確保することが難しいため、機械式を採用することが多くなります。機械式駐車場には「多段方式・二段方式」と「垂直循環方式・エレベーター方式」に大別され、主に、前者は屋外、後者は屋内（タワーパーキング）に設置されます。（国土交通省作成の資料「機械式立体駐車場を巡る最近の動き」参照）

機械式駐車場は複数の細かな部品を組み合わせて作られているため、定期的なメンテナンスが必要となる他、竣工後10年を経過すると故障が頻発しその都度修理代がかかります。また、30年を目安に機械式駐車場全体を新しいものに更新する必要があります。竣工から更新までの30年間の費用（メンテナンス、修理、更新等）の総額は、1区画あたり数百万円、50~60区画の場合、合計で数億円かかると言われております。

月々の駐車場収入はマンション一般会計（管理費会計）の収入とし、駐車場更新のための費用は特別会計（積立金会計）からの支出としているケースも多く、機械式駐車場だけの収支を把握することが難しい場合もあります。マンションには車を所有し駐車場契約をしている区分所有者がいる一方、車を所有せず駐車場契約をしていない区分所有者もいます。両者の利益を考慮するためには、機械式駐車場の収支管理表（竣工から更新までの30年間分）が必要になりますので、無い場合は取り急ぎ管理会社に作成を依頼して下さい。（駐車場収支の見える化）

60台収納のタワーパーキングの場合下記のような計算例が想定されます。

【収入】約3億円＜18,000/月×12ヵ月×30年×80％（稼働率）×60台＞

【支出】約3億円＜定期メンテナンス・都度修理代1億円、更新費用2億円＞

このように収支バランスがとれていれば、駐車場契約者と非契約者の利益バランスが取れているので特に問題はありませんが、稼働率が下がったり、修理代が高騰すると、収支が赤字になるため、駐車場を維持するための費用を駐車場を利用していない区分所有者にも負担させることになり、機械式駐車場を維持することが難しくなります。

マンションの資産価値を維持するためには、早期に機械式駐車場の収支を見える化し、駐車場収支がマイナスにならないように運営することが必要になります。

消防設備点検

 

2020年8月も下旬に入りました。新型コロナウイルス第2波は今がピークと言われております。引き続き感染拡大防止に注意して下さい。前回は排水管清掃について説明しましたが、今回は類似案件として、消防設備点検について説明致します。

共用部の点検については、区分所有者が気づかないときに管理会社が済ませていることが多いですが、専有部については、各住戸への立ち入りが必要になりますので、予め日時を決めて管理組合から住民各位へ周知してから実施されます。点検の対象は、火災報知器、ガス感知器、避難はしご、スプリンクラー等で、所要時間は1住戸につき5分から10分程度です。

消防設備点検の頻度は一般的に年2回行われ、ガス感知器は有効期限（5年）で交換します。専有部の点検は住戸への立ち入りが必要なので、排水管清掃同様、住民の協力が欠かせません。各家庭にも予定があるので、毎回必ず点検を受けることは難しいのが実情ですが、年2回のうち、少なくともどちらかには予定を合わせ立ち会えるようにしたいものです。

ガス感知器の交換は5年に1回行いますが、毎回都合が合わず交換時期から更に5年経っても交換できていない住戸が何件か出てきます。交換のタイミングは年に2回あるため、これらの住戸は10回以上連続して点検を受けていないことになります。ガス感知器は必ずしも有効期間内に交換しなければならない訳ではありませんが、劣化すると誤発報が起こりやすくなります。

消防設備点検受けなくても現在のところ直ちに法律違反にはならないようですが、国土交通省が公表している標準管理規約で「管理を行う者は、管理を行うために必要な範囲内において、他の者が管理する専有部分又は専用使用部分への立ち入りを請求することができ、立ち入りを請求された者は正当な理由がなければこれを拒否してはならない。正当な理由なくして立ち入りを拒否したものは、その結果生じた損害を賠償しなければならない。」（23条）と規定しておりますので、管理規約には抵触します。

管理組合としては、住民各位に必ずしも毎回立ち会い求める必要はありませんが、連続してで点検を受けない住戸に対し「区分所有者の共同の利益に反する行為」（同規約66条）として適切な措置をとる必要があります。また、連続して点検を拒んでいる住戸から火災が発生した場合は巨額の損害賠償を負うリスクがある点を住民各位に周知させることも重要です。

マンションの資産価値を維持するためには、消防設備点検を定期的に実施できるような環境づくりが必要です。

排水管清掃

 ２０２０年８月も中旬になりました。猛暑が続いております。新型コロナウイルスの感染防止策とともに、熱中症にも気を付けてください。今回は排水管清掃について説明致します。

排水管清掃は、管理会社が高圧洗浄ポンプ設置の特殊車両を手配し、１年に１回～３年に１回の頻度で実施されるのが一般的です。専有部の排水管も清掃の対象になるため、各住戸の居住者は管理会社から通知された日時に在宅している必要があります。排水管清掃法定点検ではなく、強制力が無いため、管理組合からの依頼を受け入れてもらえるかがポイントになります。

専有部内の清掃箇所は、通常、台所、洗面所、風呂場、洗濯機パンの４か所で、各住戸１０分程度で終了致します。また、洗濯パンはドラム式全自動洗濯機が設置されている場合、排水管に届くすき間がないため、清掃ができない場合があります。ドラム式全自動洗濯機を設置している場合は、排水管清掃の前に「かさ上げ工事」が必要になります。各住戸からの排水は共用部の排水管に合流するため、マンション内の排水管は全て繋がっております。一部住戸での不具合の影響がマンション全体に及びますので、全住戸で実施できるよう日程の調整及び、周知が重要になります。排水管清掃を怠ると「詰まり」「異臭」「雑菌繁殖」の原因となります。

排水管清掃の要領が決まったら、管理会社から管理組合理事会に連絡が入りますので、定例理事会の場で、排水管清掃の重要性を再確認し、居住者への周知方法を検討してください。効果的かつ、効率的に伝わる文書を掲示・配布するのがよいと思われます。せっかく日程を開けたのに洗濯パンの清掃ができないということが無いよう、洗濯パンかさ上げ工事の案内も余裕をもって行うことが肝要です。

マンションの資産価値を維持するためには、排水管を清潔に保つことが必要です。全住戸に対し排水管清掃を実施できるよう、管理会社と日程を調整し、効率的且つ効果的な周知をしましょう。

長期修繕計画

　

 2020年8月第2週に入りました。熱中症リスクが高まる中、新型コロナウイルスの猛威も更に高まっています。管理組合としてもきちんと対策を取った上で活動しましょう。今回は「長期修繕計画」についてご説明いたします。マンションの修繕に関する中長期の予算書と考えて頂ければよいと思います。いつどのくらいの修繕費用が発生するのか、それに対し区分所有者が毎月いくら負担するのかが記されております。

国土交通省が2008年に公表した長期修繕計画作成ガイドラインによると、計画期間は30年以上とし、5年毎の見直しを推奨しております。しかし、管理組合の実情からすると、竣工時にデベロッパーが作成した長期修繕計画に基づいて毎月積立金を拠出し、竣工後15年程度に設定されている最初の大規模修繕工事に向けた調査・診断でマンションの状態を知り、大規模修繕工事の後に長期修繕計画を見直すというのが一般的な流れになっていると思います。

見直しをするためには、専門家による調査・診断が必要になり、毎回それなりの費用がかかります。長期修繕計画にそれらの費用が織り込まれていないことが殆どであるため、実際には5年毎の見直しは難しいと思われ、大規模修繕工事毎の見直しが現実的と考えます。

5年毎の見直しは、資材代や工賃の上昇を懸念し、時々の相場に応じて見直すという趣旨ですが、近年の技術革新によって防水資材等の耐用年数が計画時の想定より伸びているという現実もあります。資材代や工賃の上昇分は大規模修繕工事の時期を当初計画より後ろ倒すことで十分吸収できます。国土交通省が2011年に公表した修繕積立金ガイドラインによると、修繕積立金の目安は㎡あたり202円/月（70㎡の場合約1万4千円/月）になります。これより著しく低い場合は積立不足の懸念がありますが、これくらい積み立てていれば大きく不足することはありません。また、最初の大規模修繕工事に向けた調査の結果、外壁タイルの浮きが膨大に検出されるなどの不具合が検出された場合は、施工時の瑕疵の可能性が高いので、売主であるデベロッパーに補償を求めることで区分所有者の負担を抑える必要があります。

大事なことは、「長期修繕計画で決まっているから」や「管理会社が言うから」という理由で安易に工事をしないことです。最初の大規模修繕工事に向けた調査・診断の結果が良ければ、躊躇なく大規模修繕工事を延期し、無駄な費用をかけないようにしましょう。

マンションの資産価値を維持するためには、不要不急の修繕工事を控え、柔軟に対応することが求められます。

区分所有者

2020年8月に入りました。新型コロナウイルスの感染拡大が止まりません。マンション内クラスターを防ぐため、管理組合ではきちんと対策を行った上で活動を行って下さい。今回は「区分所有者」についてご説明致します。区分所有法第2条で、「区分所有権を有するもの」と定義されておりますが、マンション内の区画（住居や店舗など）を所有する者を指します。

マンションには専有部と共用部があり、皆さんの居住部分である専有部のほかに、共用部があります。共用部とは、廊下、階段、エレベータ、バルコニー、エントランス、外壁、電気・水道・ガス設備、集会室、管理員室などを指し、これらは、マンションの敷地面積の中でそれなりの割合を占めております。共用部の管理状態は、マンションの資産価値を決める上で重要な要素になるので注意が必要です。この共有部は誰が所有し、誰が管理しているのでしょうか？

共用部は占有部の面積割割合の比率で区分所有者が所有し、全区分所有者が加入する「管理組合」が管理しております。区分所有者の関心の多くは専有部にあり、共用部は他人任せになりがちです。多くの区分所有者は、自分の部屋のインテリアや清掃には強い関心がある一方、共用部の管理には関心が薄いのが現実です。共用部も自身の資産であることを意識する必要があります。

区分所有者は管理組合の構成員（強制加入）であり、共用部の管理を担う責任と義務があります。区分所有建物（マンション）の資産価値を維持するために、を共用部の管理に積極的に関与しましょう。

マンションの資産価値を維持するためには、各区分所有者が、「共用部を所有している」という意識を持って、主体的かつ積極的に共用部の管理を行う必要があります。