不要不急の大規模修繕を避ける

2021年9月に入りました。東京で開催されているパラリンピックも明日で閉幕します。一方、新型コロナウイルスはワクチンの接種が思うように進まない中、新規感染者、重症者の増加による病床圧迫で、自宅療養者も急激に増えております。管理組合としても引き続き感染拡大防止策に取り組んでいきましょう。今回はマンションの財政と大規模修繕の周期について説明致します。

マンションの大規模修繕工事は、長期修繕計画に基づいて10-15年に1回行うのが一般的です。みなさんのマンションは如何でしょうか？先ず、長期修繕計画書の有無を確認してください。長期修繕計画は竣工後5年以内を目途に作成されますが、もし、無ければ作成が必要です。

長期修繕計画上、竣工後15年目に大規模修繕工事を行うことになっているマンションでは、竣工後12年目くらいに、大規模修繕委員会（理事会の諮問機関）を立ち上げ、大規模修繕工事の準備を進めていきます。

設計監理会社（コンサルタント）を決め、事前調査を行います。この事前調査の結果によって大規模修繕工事の内容を具体的に決めていきます。（劣化状況に応じた工事を実施）

ここで重要なのは、事前調査後は長期修繕計画ではなく、事前調査の結果に基づいて工事内容を決めることにあります。調査の結果大きな劣化が見られない場合は、長期修繕計画に従って無理に工事を進める必要はありません。

長期修繕計画上では竣工後15年目に大規模修繕計画を行うことになっている場合でも、竣工後13年目くらいに実施した事前調査の結果、外壁タイルや屋上防水の状態が良ければ、大規模修繕工事を3～5年程度延長することは可能です。

100戸のマンションが1回大規模修繕工事をおこなうと1億円程度かかると言われます。1戸あたりおよそ100万円です。15年周期の場合、60年で4回の大規模修繕工事が必要ですが、20年周期にすれば3回の工事で済みます。不要不急の工事を避けるとでマンションの財政にも良い影響がでます。

設計監理会社（コンサタント）選びは非常に重要です。事前調査の内容が仮に良くても正直に報告せず、長期修繕計画通りに不要不急の工事を促す業者もたくさんありますので、設計監理会社選定にあたっては、工事周期について管理組合の考え方を伝え、予め理解を得ておく必要があります。

不要不急の工事を避け、マンションの財産を保全することで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

区分所有者が所有する範囲を確認する

 

2021年8月も終わります。東京で開催されているパラリンピックが終わればもう秋ですね。新型コロナウイルス感染拡大はまだ収まりそうにありませんが、管理組合としてできる基本的な対策は引き続き実施していきましょう。今回は「区分所有者」が所有する部分について、改めて確認していきます。

区分所有者とは「区分所有権を有するもの」（区分所有法第2条）と定義されており、マンション内の区画（住戸や店舗）を所有するものを意味します。所有しているのは自分の住戸区画（専有部）の他、エントランス、エレベータ、廊下、バルコニー、集会室、管理員室、各種設備など共有部も含まれます。（共有部は持ち分は専有部の面積比率によります。）

一般的に、「マンションを買った」というと、専有部のみをイメージしがちですが、実際は共用部を含んでいることを忘れてはいけません。専有部の維持管理にかかる費用は専らその区分を所有するものが担いますが、共用部の維持管理（清掃・点検など）にも相応のお金がかかっています。

私たち区分所有者は、毎月管理組合に数万円もの管理費を納めています。共用部の維持管理にかかるお金は、管理組合が区分所有者の皆様から毎月預かっている管理費の中から支払われています。区分所有者は、共用部の管理のために毎月管理組合に管理費を納めているのです。

区分所有者から預かったお金は、大枠を管理組合総会で決定し、管理組合役員（理事・監事）が具体的に管理運用しております。

区分所有者は専用部には関心が強い反面、共用部には殆ど関心がないように思います。管理も他人（役員）に任せきりで殆ど関与していないのが現実だと思います。しかし、共用部維持管理の費用は区分所有者が負担しています。

区分所有者には、共用部を維持管理する責任があります。「共用部も含め所有している」という意識をもって、何にどの程度の金額が使われているのか、関心を持つようにしましょう。

「共用部も含め所有している」という意識をもって主体的に管理に関与することで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

管理規約の位置づけを考える

 2021年8月も下旬に入ってい行きます。4回目の緊急事態宣言は8月末までですが、新型コロナウイルスの新規感染者は増え続けています。ワクチンが行き渡るまで、管理組合としても引き続き感染拡大防止策を徹底していきましょう。今回は管理規約について説明致します。

マンションには年齢や職業が異なる様々な背景を持った区分所有者が住んでいます。彼らの利害を調整する根拠となるのが、管理規約（使用細則）になります。何か問題が起きた時はまず、管理規約（使用細則）を確認して、それに沿った形で対処することになります。いわば、マンションのルールブックと言えます。

マナー（ペット・騒音・タバコの煙）や、管理費滞納などの問題が生じた時の対応はもとより、緊急時の対応も管理規約に基づいて対応することになります。管理規約の冊子は分かりやすい場所に保管し、常に確認できる状態にしておきましょう。

一般的にマンション竣工時、デベロッパーが管理規約を定めた上でマンションを販売します。管理規約の冊子は、売主であるデベロッパーから、買主である区分所有者に引き渡し時に配布されていることが多いと思います。

しかし、内容についてはデベロッパーが全てを勝手に決めているわけではありません。ペットの飼育可否など販売に直結する部分について、地域特有の事情を踏まえて決めているに過ぎず、その殆どは国土交通省が公表している「標準管理規約」がベースになっています。

また、私たち区分所有者はデベロッパーが定めた原始規約に未来永劫拘束されることはありません。社会情勢の変化によって、人々の生活様式や価値観は変わってきます。管理規約（使用細則）も時代とともに変えていく必要があります。

例えば、ペット飼育可能として販売されたマンションであっても、飼育する人もマナーが悪すぎれば、総会決議によって飼育不可に変更となる可能性はあります。逆に、ペット飼育不可のマンションでも、社会情勢の変化に応じて、ルール詳細を使用細則に定めた上、飼育可能とすることもできます。

全区分所有者の議決権の3/4以上の賛成で管理規約は変更できます。

区分所有者の社会様式や価値観の変化に応じて管理規約を柔軟に変更することで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

理事会の運営を工夫する

20201年8月も中旬に入っていきます。東京オリンピック（東京2020）は閉幕しましたが、新型コロナウイルスの新規感染者は緊急事態宣言下でも増えており、ワクチンの普及以外打つ手が無いようです。管理組合としても引き続き感染拡大防止策を徹底していきましょう。今回は理事会の運営について説明します。

理事会は1～2ヵ月に1回の頻度で役員（理事・監事）が一堂に会して行われます。役員は区分所有者が順番で就任しますので、それぞれの方の年齢や職業が違い、ライフスタイルもバラバラです。役員になったものの、土日が出勤である方や、介護をされている方、子供を抱えている方など其々事情を抱えた方が、一同に会し、長時間議論するのは難しい場合があります。

そのような状況で、理事会で効果的かつ効率的に合意形成を行うためには、工夫が必要です。前期から引き継がれた形式を踏襲する必要はなく、今期の役員が出席しやすいような日時に開催しましょう。土日に理事会を開催するケースが多いと思いますが、場合によっては平日の夜間に設定することも検討してみてください。また、コロナ禍ZoomなどWeb会議システムが普及しておりますので、介護や育児をされていてどうしても手が離せない方にはオンラインで参加頂けるようにする良いです。オンラインではれば、出張中の方や非居住も容易に参加できあます。

効果的かつ効率的に合意形成を図るためには、管理会社の協力が不可欠です。会議の場で初めて議案を知るようでは、議案の背景を知るのが精いっぱいで、有効な解決策を議論するには至りません。管理会社には少なくとも会議の1週間前までには参加者に資料を配布してもらうようお願いして下さい。参加者が事前に資料に目を通した上で会議に出席すれば、会議の場ではポイントのみを協議すれば足りますので、短時間で効率的に合意形成を図ることが可能になります。必要に応じて、事前の解説や根回しまで済ませておくとより効果的な結論を導くことができます。この点は管理会社の力量にもよりますが、協力頂けるよう依頼してみて下さい。

例年、欠席者もいる中で2～3時間かけて議論していた内容を、運営方法を工夫することで、全員参加の下、30分程度で合意形成を図ることができるようになります。事前準備が大事です。

理事会で効果的かつ、効率的に合意形成を図ることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

総会での合意形成に向け対応する

2021年も8月に入りました。東京オリンピック（東京2020）は明日閉幕となりますが、新型コロナウイルスは依然猛威を振るっており、新規感染者が増加しております。希望者にワクチンが行き渡るまでもうしばらくかかりますので、引き続き感染拡大防止策を徹底しましょう。今回は総会での合意形成について説明致します。

前回、「理事会の権限は区分所有者からの信頼にある」ことを説明致しました。それを踏まえ、総会で合意形成を図るためにはどのように対応すればよいでしょうか？総会には様々問題が話し合われます。決算承認・予算承認・役員選任など定例の議案は満場一致で承認されることも多いですが、区分所有者の利害が絡む案件は、総会が紛糾することも多いので対策が必要です。

例えば、管理規約の変更や、機械式駐車場の更新など、区分所有者の生活様式や積立金の値上げに関わる議案は丁寧に対応する必要があります。総会に出席する区分所有者は「物言う反対派」と「静かな賛成派」に大別されます。前者は多くの場合少数派（全体の1～3割程度）ですが、大きな声で延々と自説を主張し、議事進行を妨げます。後者は多数派（全体の7～9割程度）ですが、総会で自分の意見の述べることはなく、委任状や議決権行使書で静かに権利を行使する人が殆どです。総会に出席する「物言う反対派」の主張に引っ張られ、多くの区分所有者が反対しているかのような誤った感覚に陥ることも珍しくありません。

理事会は、マンションの資産価値を維持するため、長期に渡り議論してきた結果を総会に上程しますので、「静かな賛成派」の協力を得て、「物言う反対派」の妨害を阻止し、議事運営を円滑に進めていく必要があります。

「静かな賛成派」からの協力を得るためには、日頃から理事会の活動をオープンにしておくことが重要です。区分所有者には理事会の傍聴を認め、広報活動を通じて理事会で決めたことをこまめに報告するなどが考えられます。

「物言う反対派」の妨害を阻止するためには、日頃からアンケートなどを実施し、区分所有者の意向を把握しておくもとが重要です。

「物言う反対派」の主張が少数意見と分かっていれば、総会の場で大声で発言されたとしても、それに動揺したり惑わされたりすることなく、「静かな賛成派」の意向をベースに自信をもって却下することができます。

日頃から理事会の活動をオープンにし、「静かな賛成派」の支持を得ることで、マンションの資産価値を守っていきましょう！

理事の権限の基盤理解する

 

2021年7月も最終日。新型コロナウイルスは第5波で4回目の緊急事態宣言が発出されている中、東京オリンピック（東京2020）が開幕されております。ワクチンが希望者全員に行き渡るにはもうしばらくかかりそうなので、管理組合としては引き続き感染拡大防止策を徹底していきましょう。今回は理事権限について説明致します。

理事は、理事会で管理会社から多くの判断を迫られます。理事会が2ヵ月に1回のペースで開催されると、2ヵ月間に溜まった諸問題について、まとめて判断をすることになります。区分所有者からの苦情や管理費滞納への対応や、日常修繕への対応など多岐に渡ります。

基本的には、総会で承認された予算の範囲で実施することになりますが、マンション内で生じる問題の多くは其々個別の事情があり、判断が難しいこともあります。これを公平性を考慮しながら解決してくため、理事には大きな裁量が与えらえれおります。

判断が難しい、責任を取りたくないなどの理由で、判断を先送りしてしまう傾向もありますが、判断を遅らせている間に状況は悪化し、問題が大きくなります。マンションの資産価値にも影響が出ますので、そのような対応は好ましくありません。適時に判断することが重要です。

理事は、総会で選任されておりますので、基本的には自信を持って判断頂くことで問題ありません。理事の権限の基盤は区分所有者からの信頼にあります。どうしても判断に困った場合は、「区分所有者の信頼に応えられるか」という観点で判断しましょう。

区分所有者は理事が管理組合のお金を使って「私腹を肥やしているのではないか？」という疑念を持っています。理事が自らの利益のためではなく、管理組合の為に行動していることが明らかにすることで、区分所有者の疑念を解消すれば全く問題ありません。

理事が判断したことについて、区分所有者に報告すれば、問題が起こることはありません。理事会後、主要な議案について報告書を作成しましょう。内容は議事録から抜粋する程度で問題ありません。

区分所有者からの信頼を基盤に、適時適切に判断を行うことによって、マンションの資産価値を守っていきましょう！

管理会社との関係性を築いていく

2021年7月も下旬に入りました。東京オリンピック（東京2020）が1年遅れで開幕しましたが、ワクチン接種が遅れていることもあり、新型コロナウイルスの感染拡大は続いています。管理組合としても、引き続き感染拡大防止策を徹底しましょう。今回は管理会社との関係性構築について説明します。

マンション内では日々いろいろな問題が生じています。どんな問題が生じているか把握し、ひとつづつ解決していく必要があります。但し、理事が直接実務するわけではありません。ほとんどのことは、管理委託契約に基づき、管理会社が実施します。

管理会社は管理組合理事会の決定に基づき管理実務をします。理事が理事会で管理会社に対し適切な指示を出すことが必要になります。「適切な指示」は何を基準に出せばよいのでしょうか？マンション管理組合の目的は、「マンションの資産価値の維持・向上」にありますので、「マンションの資産価値を維持・向上させるためにはどうすればよいか？」という観点から指示を出すのが良いと思います。

管理会社の担当者は複数のマンションの管理を兼務しています。マンションの規模にもよりますが、7棟から10棟程兼務しているといわれています。1週間のうち自分のマンションの業務に割けるのは1日あるかないかです。このような状況の下、管理会社は自ら積極的に問題解決に動くことはありません。問題を解決していくためには、理事会が積極的にアプローチする必要があります。

マンション内で生じている問題を把握し、解決していくためには、管理会社担当者とのコミュニケーションが重要になります。日々、電話やメールで密接に連絡を取り合い、現在マンションで生じていることを話し合い、マンションの資産価値を維持・向上させるためにはどうすればよいか？について共通認識を持つことが重要です。

2ヵ月に1回程度開催される理事会で、管理会社に適切な指示を出すためには、次回理事会までの間に管理会社に管理組合としての意向を伝え、管理会社からアドバイスを貰い、適切に下準備を行う必要があります。

管理会社とコミュニケーションを密にし、関係性を築いていくことで、マンションの資産価値を守っていきましょう！